去年的8月，万科集团董事会主席郁亮发了一条朋友圈，给上海最大单体纯商业项目——印象城MEGA打广告。

开业当天，很少公开露面的他，去站了台。

据说那天的客流超过了30万，有人打趣说，全上海的商业地产甲方和乙方应该都来了。

一年后，这个项目以2021年上半年商业项目营收第三的成绩出现在半年报，成为业绩发布会上万科首席执行官、总裁祝九胜所提“好的（项目）很好”的商业项目之一。

但紧接着，他讲出万科在商业业务管理上最大的困惑，“差的（项目）不及格”。

在此之前他承认，在商业业务上，万科跟行业很多优秀的玩家尚有差距。

今年上半年，万科净利润出现了自2008年金融危机后首次下滑，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%；房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18%，较2020年同期下降6.02%。

祝九胜总结了三点原因，其中一条就是，转型业务的效果还没有真正体现。

2014年起，万科开始逐步从房地产开发转向开发和经营服务并重的探索，其间经历了一系列扩张和收缩的战略调整。7年后的今天，祝九胜认真地对转型后的新业务、新赛道做出检讨。

“万科对完成这个过程所需要的时间、碰到的难度、需要建立的能力严重估计不足，严重低估。”他坦率地说，“当年起步的时候，是乐观了。”

“向优秀同行学习”

早在上半年，万科的反思就已经体现在行动上。

先是对非开发业务的跟投机制进行迭代，倒逼多元化业务加速推进，又在6月23日，宣布加速“开发经营服务并重”转型，并开启了一系列组织架构调整。

原有的五个区域调整为七个，坐在今天业绩发布会现场的执行副总裁、首席运营官刘肖，从北方区域调到总部。原执行副总裁、首席运营官——“猛将”王海武，主动请缨出任印力集团总裁。

2016年，印力正式成为万科集团一员。次年3月，万科决定把印力集团定位为集团商业开发和管理的平台，借助外部资本的力量，对集团存量商业地产进行整合。

但此后很长一段时间，“合而不并”的说法被外界频频提及，双方的融合问题也一直被市场关注。

印力官网介绍一栏，董事长致辞中，并未提及万科，文末的发布时间显示：2018年4月11日。

此前一位业内人士在谈到万科新业务发展速度时，租赁、物流仓储都有所提及，却唯独没有谈到商业。

此次上半年业绩发布会上，对这块业务的担心也反映在向管理层提出的问题上。

虽然承认商业业务上有所差距，但祝九胜认为，“能力的差距”是小于“报表的差距”的。

“我们这有信心在商业方面找到我们自己的解题方式。”他说，6年时间里，万科一直在找各种各样的办法，把各种问题都拆解开。

王海武，也是办法之一。

早在2010年，王海武在东莞担任总经理的时候，就在商业上有过实践，本人也有兴趣，甚至有人评价，王海武是万科为数不多懂商业的人之一。

王海武到印力的安排，被视为万科要下大力气在商业上有所突破，也从侧面说明，这块业务需要突破的迫切程度。

有媒体报道，任命公布后，王海武并没有立即去印力上班，而是休假了。万科内部猜测，他是去各地看项目、考察去了。

“他去了以后，对印力和7个区域BG的联动和拉通肯定能起到很好的作用。”祝九胜说，同时，过往印力的董事长和CEO是丁力业一人担任，王海武去后，更多负责落地执行，而丁力业可以更多负责方向。

祝九胜透露，印力团队已经找到了来自华联的外部成员，“最近最明显的变化是整个经营管理团队得到了很好的充实，能力互补的特征基本形成。”

上半年万科商业(含非并表项目)业务营业收入 36.29 亿元，同比增长 19.0%。其中，印力管理的商业项目营业收入 24.53 亿元，同比增长 21.6%。

祝九胜所说的“优秀同行”的数据是，龙湖上半年商业租金同比增长39%至37.1亿元，商场销售额增长100%至222亿元；新城控股商业运营总收入同比增长近73%。

在2021年下半年经营策略中，商业开发及运营排在了最后的位置，后面写道：“向优秀同行学习，提升项目运营管理水平”。

半年报中虽然对物业、租赁、物流仓储等业务都有所提及，比如万物云、租赁住宅、物流仓储上半年营收分别同比增长了33.3%、 25.6%和 64%，但管理层坦言，“从收入体量规模上来说，占比还是相对比较小的。”

“胆子小”的烦恼？

新业务尚未形成支撑，而主营业务业绩还在下滑，业绩发布会上的祝九胜说，这让他想起读书时候，期中考试没考好，心情很忐忑。

他分析了开发业务业绩下滑的原因，一是这几年销售增速相对都有限，上半年结算收入增长11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。

这也是外界一直所说的：慢了。机构的销售榜上，万科落在了碧桂园和恒大之后，排在第三位。

这点万科自己也意识到了，去年年底其实就已经开始行动，今年上半年，积极的迹象似乎更加明确。

前7个月，万科以1106亿元排在中指研究院拿地金额榜首位，也是唯一超过千亿元的企业，拿地面积紧随碧桂园之后，位于第二。

祝九胜此前在股东大会上透露，在22个城市首轮双集中供地中，万科斩获了47块土地，可售面积达717.5万平方米。

据统计，4-6月三个月时间里，万科拿下的土地项目分别达20个、17个及26个，所付出的权益地价达641.62亿元。拿下的项目数量及付出的权益地价，几乎是一季度的两倍。

但是随着房企拿地金额不得超出年度销售额40%的新监管要求落地，下半年房企在土地市场的步伐，大概率会放缓，万科也不例外。

况且，公开市场拿地的成本，对于利润来讲，不可忽视。

这也是祝九胜分析的第二点利润下降的原因，“近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从17年到20年，地售比提高17个百分点左右，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。我们今年跟去年同期相比，中期的毛利率从税后的24%降到了18%，如果是跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。”

所以在上半年收并购的市场上，万科的名字频现，有的确有其事，有的不得不出面辟谣，甚至有人称之为隐形的收并购大户。

根据半年报数据，万科三道红线一条未踩，手里还握着将近2000亿的现金，20年净负债率都是在40%以下，这些指标符合外界心中“白马骑士”的形象。

上半年的最后一天，万科完成了千亿房企蓝光发展进军河北石家庄的首个项目的收购，这是去年8月蓝光发展用将近100%的溢价率拿下的热门地块。

项目本来打算9月开盘，施工证都拿了，很多人直呼可惜。知情人士告诉《凤凰WEEKLY地产》，旁边就是万科的紫台项目，去年开盘就卖的挺好，万科接盘后，直接就能叫紫台三期，“省好多钱。”

此前也有传闻，今年7月27日，万科接盘了华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目，这是当年的江宁“地王”，也是只等上市，却被万科成功“捡漏”。

但祝九胜在业绩发布会上否认收购华夏幸福项目，“最近这一年多，我们没有过总对总接触的项目层面合作和谈判。”

“我们胆子小，”祝九胜说，“这是我们一贯的风格”。

业绩发布会上，万科提到“稳”字，超过了20次，稳健发展应该业绩更好，为什么现在业绩表现一般？

祝九胜自己说出了外界的质疑。

“很多时候打针、吃药治病，或者吃保健品强身健体，效果出来需要一定的时间。长期来看，我们对自己的能力还是有底气的。”他试图让大家把目光看向长期。

但这需要耐心，不是每个人都有这样的耐心。

上半年业绩公布后，8月30日，万科股价报19.43元，下跌超过7%。几个月内，已经跌去了超过30%。