“一个商人做过房地产之后，从事其他行业便觉得没有味道。”

2005年，广州番禺一家地产开发商的新总裁亮相时说的这句话，让不少人点头共鸣。

16年后，这句话不灵了。

2个月前，这家已经发展到销售破千亿的开发商旗下的上市公司宣布，把营收占比超7成的地产业务全部砍掉，换了10亿资金，头也不回地踏入资本新宠——医美行业。

这家开发商就是曾经把奥运的东风刮到地产的中国奥园，几经沉浮冲进销售榜30强的“大湾区四小龙”之一。

然而眼下，当奥运年再次来临，这家企业却再难搭乘良机，找回往日的风光。去年一份匿名的做空报告后，奥园就陷入通过“明股实债、涉嫌自融、虚增销售额”的手段来美化业绩的指控，随后股价应声下跌，评级机构也把展望从“稳定”下调为“负面”。

创始人郭梓文在6月17日花了930万港元增持，但很快股价又进入更长的下跌通道。

善于借东风的奥园想出了新办法，布局新赛道。旗下退出房地产，转做医美的上市公司奥园美谷，就是它自我“手术”的第一刀。

7月27日，奥园美谷完成了在北京产权交易所的公开挂牌程序，很快这家企业就会在地产圈完全消失。

“不要低估地产商进军医美行业的决心。” 奥园美谷总裁胡冉说。

但是紧接着，8月4日深交所的问询函就来了。

奥园美谷公开挂牌出让的三家公司股权，符合条件的意向受让方只有实际控制人下属企业深圳市凯弦投资，所以对于这次挂牌的合理性、转让价格、信息披露、利益往来等一系列问题，深交所提出疑问。

此外，该公司股价在首次披露本次重组有关提示性公告前20个交易日内累计涨幅为56.88%，是否存在交易涉及的相关主体在自查期间存在买卖公司股票的情况，也需要回答。

“奥林匹克”的财富密码

上世纪90年代初，负债累累的国企番禺建安装饰公司被人用5万块，承包了。

承包人叫郭梓文，那个年代，普通人很难理解，郭梓文居然把旅游局的铁饭碗扔掉，借钱接下个烂摊子。更没人能想到，只是短短半年时间，企业居然扭亏为盈。

紧接着，郭梓文又承包了四家国企，成了当时番禺最早承包国营企业和承包企业最多的人，也因此得名：郭承包。

敢于最早吃螃蟹的人，看到钱的时间都不会太迟。

1996年，郭梓文踏进房地产，在香港注册了“金业地产”，也就是奥园的前身。那一年，许家印创办了如今年销售超过7000亿的恒大。

▲图为郭梓文

那时候的房地产并不是遍地是钱的行业，而是大面积亏损、到处是库存的低谷，但很快，转折就来了。当年下半年，高层称要把房地产培育成新的消费热点和经济增长点，把房地产翻到了新的一页。

1998年，北京提出申办2008年奥运会，奥林匹克这个词，对于当时的国人来讲，已经不单单是体育精神这么简单。

郭梓文所在的广州，“请吃饭不如请出汗”被挂在人们的嘴边，这让他看到了机会。

在这之前，郭梓文曾看过美国佛罗里达州的一个名为选手村的地产开发案例，这个项目不仅建设了住宅，还有游泳池、温泉浴池、网球场、排球场等配套设施，推出市场后受到追捧，在90年代的美国创造了地产销售奇迹。

据说后来郭梓文亲自飞往美国考察了该项目，回来不久就有了1998年的“广州奥林匹克花园”，这个项目有个响亮的口号，“运动就在家门口”。

当时的国家体育总局局长伍绍祖在人民大会堂亲笔为广州奥林匹克花园题了词。

此后国家体育总局控股的唯一一家上市公司——中体产业也参与合作开发，这个被称为“中国复合地产第一盘”的项目大获全胜，购房者连夜排队，房子五销五罄。

在中国奥委会的授权下，“奥林匹克花园”在多地复制，不少体育明星都担任奥林匹克花园的名誉园长，比如伏明霞、李永波、田亮……

没有永远的朋友，只有永远的利益。

2001年，当时的金业地产申请将奥林匹克花园的简称“奥园”和当时奥园的logo注册成为了自己的商标后不久，就正式更名为广东奥园置业集团有限公司。次年，奥园和中体产业终因品牌、模式等各种分歧，分道扬镳。

过山车

2002年，郭梓文第一次登上了胡润富豪榜。

但上升的运势并没有持续，同样的胆色换来了不同的结果。

当年，奥园想买下诚成文化借壳上市，据说几千万的项目，从见面到签约，不到一个月。后来才发现，这笔交易背后是巨额的担保黑洞。

不仅上市计划就此止步，资金链危机、管理层出走、在建项目停滞等一系列问题让奥园陷入一个似乎逃不出的旋涡。

此后的几年里，很少听到关于奥园的好消息。

直到2006年，美国国泰财富基金注资数千万美元，以及次年在香港上市，奥园才得以熬过冬天。

然而春天并没有马上到来。

2009年－2012年，本想借以进军北方市场的京城最贵烂尾楼长安8号，让奥园再次吃尽苦头，业绩被拖累了两年。

▲图为长安8号房地产项

还好及时出手，换得资金，奥园才迎来翻身的机会，通过从土地市场快马扬鞭，2013年实现破百亿销售。

房地产市场的黄金时期，往往是谁胆大，谁黑马，更何况深耕华南的奥园，赶上了粤港澳大湾区的红利。

2016至2019年，奥园合同销售额从256.0亿元增长到1180.6亿元，年复合增长率达66%，跻身30强；净利润也从2016年8.81亿元一路上涨到2019年的42.01亿元，年均增长率高达60%以上。

一份做空报告

2020年以后，房地产调控向深水区迈进，很多黑马被困了。

但奥园似乎并没有表现出类似的困窘。

2020年的销售榜上，奥园仍然在30强内，而且经过多年深耕，其在大湾区稳居龙头，周围是一拨拨想挤进来的同行。

业绩方面，中国奥园2020年净利同比增长41%，卡脖子的三道红线，奥园也只踩了一条，剔除预收款后的资产负债率为78.9%。这是最难通过财务手法“做手脚”的一个指标，很多通过迅速甩红线的房企，都卡在了这条线上。

只是这样的成绩单，在没出来之前，就已经被蒙上阴影，且至今似乎也尚未散去。

2020年3月，ID“一个有良知的地产人”在社交平台爆料，称奥园存在“明股实债”降负债，虚报销售额，违规引入信托贷款等问题。

这份报告就像是打开了一个封存了很久的盒子，引起尘土飞杨。

道理大家都明白，房地产的“不可能三角”（高增长、高利润、低负债）永远不会骗人。

今年6月9日，把中国奥园的评级从“稳定”调整为“负面”的国际信用评级机构惠誉，也明确表达了担心，预计到2024年中国奥园的按比例并表杠杆率可能保持在40%以上。

银行现金收入的下降能否在2021年底前逆转，以及是否能在2021年减少对合资企业和关联企业的担保，惠誉都不确定，“高比例表外项目意味着许多项目的业绩没有在该公司的财务报表中得到充分反映。”

对资金问题的担心，还反映在土地市场。

中指研究院2021年上半年拿地榜单中，奥园并没有在100名内出现，第100名的拿地金额是37亿，这意味着，奥园上半年拿地不到这个数。而在年初的业绩发布会上，奥园的目标是今年拿地金额在300亿元左右，“如果有较好的销售业绩及利润，不排除会加大拿地力度。”

现在的情况，很容易被推断为：缺钱。

据统计，截至2020年末，土地储备总建筑面积达5718万平方米（权益比71％），分布在95个境内外城市，总货值约6208亿元。

业内都知道，奥园手里还有一张牌：旧改。

最新的数据是，中国奥园拥有超过60个城市更新项目，包含旧城、旧村、旧厂“三旧”改造，官方称，预计额外提供可售资源约达人民币6730亿元，如果计入城市更新项目，奥园截至去年年底的总货值约为1.29万亿元。

只是，其中97%都在大湾区。

城市更新的香味，很多房企都闻得见，尤其是大湾区。土地市场供地政策的变化和监管对房企融资收紧，让不少房企在公开市场退缩，转而想在城市更新方面发力。

利润也很可观，东兴证券曾经发过一份研报称，从中国奥园披露的广州和珠海的城市更新案例来看，其项目毛利率超30%，净利率超15%，盈利能力显著高于招拍挂获取的项目。

但风险也很明显，周期长、不确定性多，即便是经验丰富的老手，鸡蛋全放在一个篮子里也不免让人担心。

“城市更新需要的时间太长了，”一位投资者感叹，“股市等不起啊。”

破除股价魔咒

去年，中国奥园收购京汉股份，并将其更名为奥园美谷。

当时不少人猜测，奥园为的是土储和A股上市平台。谁也没想到，奥园美谷会变成跟地产无关的医美上市公司。

2018年，郭梓文提出“一业为主，纵向发展”，依托地产主业进行多元化扩展，包括商业、科技、健康、文旅、电商、城市更新、医美等板块。

不少龙头房企也是在同期开始的多元化布局，但奥园美谷的弯转得太急，不免让人心生联想。

在这之前奥园美谷地产业务占比超过70%，营收、利润都在去年出现大幅下滑，分别同比降了36.92%和1214.58%。

“转型很急，证明业绩压力较大。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对《凤凰WEEKLY地产》说，“奥园美谷需要维持业绩以及实现业务的持续发展。”

但隔行如隔山，医美行业是有护城河的，不是有决心就能解决问题。根据此前的统计，到2020年末，奥园美谷的医美业务营收为零。

而奥园美谷解决这个问题的方法，目前来看就是一个字：买！

“进军医美行业的方法，是从医美中游的医美医院切入。凡是符合公司标准的区域龙头都是关注的对象，以便在最短的时间里确定市场份额。”奥园美谷董事、总裁胡冉说。

谁都知道，有些问题光靠钱是解决不了的，更何况，到底是不是有足够的实力撒钱，还是个问题。据统计，截至去年年末，奥园美谷长、短期借款总额为26.3亿元，而手里的货币资金仅4.76亿元。

但无论转型急不急，立竿见影的效果已经显现。

在宣布进军医美之前，奥园美谷的股价有长达一年多的时间徘徊在5元上下。2020年11月，宣布向医美赛道战略转型后，搭乘医美板块的强势飓风，股价一度暴涨到最高接近30元。

这或许也是奥园美谷进军医美行业决心的来源。

但资本市场什么故事没听过，在很多投资者看来，奥园美谷已经被列在八字没一撇的绯闻医美里，跟核心主营是医美的企业，没得比。

6月以后，奥园美谷的股价开始回落，即便如此，也还是去年的三倍左右。

急切转型的另一种解读，是从侧面反映了奥园集团在资金层面的承压，又或许是中国奥园想借这个故事救救股价，毕竟此前郭梓文的930万港元，并没有看到市场信心的回馈。

“欲速则不达，”柏文喜说，“如果没有实质性突破，长期来看，资本市场不会买账，股价也很难翻身。”

2021年奥园把销售规模定在1500亿元，上半年完成了大概45%，675.8亿。

今年被奥园管理层定义为：奔向世界500强的开局之年，奔向医美的奥园美谷，或许就是这个开局中的重要一环。