2005年的一次采访中，媒体希望宋广菊给自己的工作满意度打分，她想了想，说80分。

彼时，宋广菊45岁，身份还是保利地产总经理，广州地产界唯一的女性职业经理人。

女性职业经理人和“讲普通话的公司”，共同构成了当时保利地产的标签。

16年后，已经更名的保利发展摘去了其中一个。

2021年7月29日，61岁的宋广菊宣布退休，卸任保利发展董事长、董事职务，今年是她为保利地产服务的第28个年头，接棒者是跟她搭档了5年的原保利发展总经理刘平。

这位军人出身的商界“铁娘子”，在执掌保利的11年间一直以铁腕著称，带领保利实现了从1000亿到5000亿的跨越。

唯一的遗憾，恐怕是在宋广菊退休前也没能看到保利“重回前三”。这个4年前立下的目标，终究成了她职业生涯的未竟事业。

铁娘子的“007”

1992年，广州市沙河路17号一间20多平方米的办公室内，几个转业军人，手持12万元，准备进军房地产。

第二年，曾在国防科工委、广州军区任职的宋广菊加入队伍，成为8个创业元老之一。

后来，宋广菊回忆说，保利地产之所以能在激烈的广州房地产市场生存并得以进步，核心就是公司独特的企业文化，即军企文化，如雷厉风行的作风、严明的组织纪律、强硬的执行力，以及军人特有的奉献精神和责任心。

作为一家说普通话的非典型南派房企，保利凭借实力，还是在广州站稳了脚跟。

2002年股改后，保利开启了向全国扩张的步伐，仅用了4年就顺利上市，成为重启IPO市场首批上市的房地产企业。

当时宋广菊认为，这是其职业生涯中最为得意的事。

伴随保利上市，A股集齐了地产四大金刚“招保万金”。那年头，抢购招商蛇口、保利、万科、金地的股票，成了一件时髦的事情。

登陆资本的保利，加起了杠杆，也迎来了快速扩张的高光时刻。

即便是在2008年金融危机席卷全球的时候，保利也仍然保持着较高的增速。2006年-2009年，保利销售额从83.65亿，上升至433.82亿，3年翻了4倍。

2010年1月，时任保利地产总经理宋广菊提出“未来三到五年，再造一个保利地产”。

在这之前，宋广菊希望保利成为首批挤进“千亿俱乐部”的房企。

这两个目标很快就都完成了，在宋广菊接过保利地产董事长两年后的2012年。

当时有分析师曾预测，保利地产将会超越万科，成为老大。

在最忙的那几年，宋广菊几乎没有个人生活。在广为流传的版本里，她每天早上7点半必须在办公室内开始批阅文件、坚持不休假，每逢周六日和节假日都下工地跑外地，每次出差回来立即到工地检查工作。

未回前三的失与得

千亿之后，命运似乎开了一个玩笑，保利再也没有在销售榜前三出现过，在高周转、快速出货的打法下，碧桂园、万科、恒大成了新晋地产龙头。

2017年，当“碧万恒”进入5000亿时代时，保利被甩开了近2000亿。

一些投资者开始质疑保利是否过于保守。在这年的股东大会上，时任总经理刘平说，“对于要继续保持第一方阵地位的保利而言，不会放任这种差距继续增加。”

2017年年底，宋广菊发话，未来两三年，有信心让保利重回前三。随后抛出“345”战略，即2017年实现3000亿，2018年实现4000亿，2019年实现5000亿。随后的几年里，“重回前三”已成为悬在保利头顶的达摩克利斯之剑。

这期间，房地产市场“黑马”频现，“碧万恒融”又继续激进扩张。最终，2019年，保利失信“345”战略，名次还退至第五，与第四名融创之间，差了1000多亿。

不得已之下，宋广菊将“重回前三”的时间表拉长了3-5年，她解释说，“目标是一个牵引，这过程中一定有很多客观情况、因素影响，还是充满了希望。”

2020年，房地产行业调控趋严，随着“三道红线”落地，房地产躺着赚钱的时代已不复存在。

就在其他开发商勒紧裤腰带过日子，忙着降负债时，从2013年就开始降杠杆的保利，获得了优势。

2020年5月的股东大会上，就有股东喊话保利，抓住机会抄底。听闻此言，宋广菊笑着道了谢，但并无过多回应。

2020年8月“三道红线”落地之后，保利开始逆势拿地。年底，保利还将2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元，增长幅度为200亿元。分析认为，这大概率将拨至土地支出款项。

最终，2020年第三、四季度，保利拓展金额占全年总投入的65%，其中不乏高溢价拿地。

激进之下，保利在2020年达成5000亿的销售额，同比增长8.88%，在延迟一年后，完成目标。

进入2021年，保利继续逆势拿地。在此前的股东大会上，刘平透露，2021年保利计划房地产及相关产业投资总额3950亿元，较去年上调后的金额同比增长17.9%。

刘平表示，公司认为未来5年，房地产行业的市场规模在80万亿-90万亿间，因为对于保利而言是重要的战略机遇期，将积极把握市场机会。

据中指研究院数据，今年1-6月，保利拿地金额达794亿元，位列第二，权益新增货值1691亿元；销售额为2850亿元，拿地销售比为28%。

业绩快报显示，今年上半年，保利营收为901亿元，同比增长22.25%；但归母净利润约为103亿元，同比仅增长1.72%。

宋广菊的未竟事业

在保利地产看来，宋广菊是公司改革发展的重要人物，带领公司实现了跨越式发展，并确立“一主两翼”发展战略，打造了“不动产生态发展平台”。

也就是说，宋广菊在保利多元化转型中，扮演着重要角色。早在2000年前后，宋广菊就开始有意识地进行非地产业务转型。

2015年，宋广菊开始为保利多元化转型造势。这年4月的一天，宋广菊发了一条“保利是个P”的微博，随后又删博，引起外界关注。

不久后，保利公布5P战略，外界才恍然大悟。第二年，保利5P变成“一主两翼”，外界也从频繁的战略调整，读出了其内心对规模和转型的迫切。

2018年，保利地产更名为“保利发展”，去地产化的背后，为多元化发展埋下了伏笔。同年，保利对 “一主两翼”进行升级，形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的 业务板块布局。

多元化业务中，宋广菊尤为看重养老地产，她曾在多个场合力挺。2013年，保利正式发布养老产业战略时，宋广菊表示，保利地产对养老产业初步建立了自己的微利盈利模式。

2016年，保利曾提出，未来预计在养老地产固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。

不过，相比碧桂园的现代农业和机器人业务、恒大的汽车、融创的文旅地产，以及龙湖、万科的长租公寓等业务，保利在财报中并未过多披露关于养老地产的数据。

过去三年，保利非地产业务贡献比例在7%上下，仍以地产主业为主要营收来源。2020年，保利两翼产业收入 154.32 亿元，占总收入比例6.92%。

今年的股东大会上，在场股东希望保利在两翼业务方面能有更多作为。

刘平现场表示，公司希望在两翼业务这一块，混改的混改、参股的参股，机制上采用更加市场化的模式，紧密贴近行业的发展。

这一切担子，从现在开始，已经完全压在了53岁的刘平的肩头。