3年前的2017年度业绩发布会上，一个记者问碧桂园成为全球销售额最大的房企，什么感觉，带着一条鲜红领带的杨国强回答，“我蛮开心的”。

有人数了数，那场发布会，大多时候都表情严肃的杨国强大笑了三次。不只是销售冠军，2017年碧桂园的净利润翻了一倍还多。当天，碧桂园没有像往年一样公布销售目标，“前几年实际完成比设定的目标高很多”。

没想到，拐点随后就到。不久后，碧桂园迎来了项目坍塌事故引起的舆论海啸，把它推上销售冠军宝座的三四线，失去了长达数年的棚改货币化红利。种种不利，让碧桂园走向转型，牺牲一部分速度，来换取稳健。

到了2020年底，碧桂园的营收和净利双降，分别下滑了4.7%、11.57%，5年里，这是第一次。

这是所有房企的大势。

另一家一贯模范的龙头万科，今年一季度，600多亿的营业收入，净利润才不到13亿，净利增速、毛利率继续大幅下滑。

去年中国的房地产市场迎来方向性转弯，赚惯了快钱的房企业绩出现普跌。克而瑞统计称，66家已经披露业绩报告的重点上市房企中有近7成企业毛利率、归母净利率双降。

新冠疫情影响、地价上升等因素是各家房企普遍归结的盈利下滑的原因，这背后其实是房主不炒的调控下，整个房地产行业发展逻辑的根本转变。

“像制造业学习”，万科董事会主席郁亮说，赚长钱、赚慢钱、赚老实钱，才能活下去。

地产大哥的预言，恐怕大概率会成真。

盈利能力普降

2020年财报发布当天，起家厦门的禹洲集团在其官网庆祝这一历史性时刻。

“三年销售额破千亿”，这家房企在今年跨过千亿门槛。

但成绩单里有喜有忧，销售创下新高的同时，盈利却出现大幅下滑。

一个千亿级房企，净利润只有1亿多，而级别的千亿房企蓝光发展2020年净利润为35.09亿元，远洋集团净利润为22.3亿元。

根据年报，2020年，禹洲集团实现营收104.11亿元，同比下降55.2%；归母净利润为1.17亿元，同比大降约97%；毛利率更是跌至4.61%，较2019年下滑21.6个百分点。

不止禹洲集团，Wind数据显示，top50房企中，有14家房企净利润同比增速为负。其中禹州集团、华夏幸福、中国恒大净利较去年同比减少超过50%，分别为－96.76%、－74.91%、－53.26%。

此外，中国金茂，合景泰富、招商蛇口、融信中国、荣盛发展、碧桂园、富力地产的净利下降幅度，均超过10%。

中指研究院的报告也分析了同样的趋势。

2020年全国百强房企净利润率只有11.2%，同比上年下跌0.7个百分点。而百强房企营业收入均值和净利润均值，分别同比增长18.3%、9.8%，企业净利润均值增速不及营业收入均值增速。

什么吞噬了房企的净利？

作为规模房企中净利下滑最严重的典型，禹洲集团把原因归结为：新冠病毒疫情影响和国家相关调控措施导致物业项目的售价低价预期。

这些所有房企都要面临的压力，很大程度上，只是导火索。

更深的原因，来自自身。

2016年，禹洲集团拿的14宗地块中有7块是“地王”；2017年的镇江句容与合肥瑶海地块，溢价率更是分别突破429.57%与383.33%；2019年拿下都城东地块打破了当时成都土拍的成交单价记录。

过去很多年的经验是，热门地块是“金疙瘩”，拿地的时候越贵，卖的时候越值钱。但这样的逻辑在这轮调控下，遇到了麻烦。

地王项目到了入市的时候，开发商们迟迟没有等来调控放松。如果推迟入市，资金就回不来，监管用三道红线把融资端卡得死死的，这样下去流动性就会陷入危机；而强行入市，只有亏本。

有什么办法，只能牺牲利润，选择“保命”。

某种意义上来说，今年利润增速大幅下降的房企，很多都是在为前两年高价拿地，高杠杆扩张填坑。连央企金茂都没能例外，在2020年净利大幅下滑40%后，今年第一季度，金茂实现营收74.67亿元，同比下降65.97%；利润总额4.42亿元，同比下降70.92%。

但是有的房企“赔”得起，只是需要熬过一段苦日子；而另一些底子不厚的房企，如果再叠加去化困难、投资失败、粗放管理等因素，恐怕就会陷入恶性循环，面临退出舞台的风险。

图源：中指研究

即便是相对稳健的房企，也不得不随着行业的整体趋势，走到盈利的下行周期。

土地成本上升、政策调控持续收紧、降幅债压力增加，再叠加疫情的因素，是整个行业的盈利能力下滑的原因。

克而瑞统计，66家行业典型上市房企实现毛利润总规模11722亿元、归母净利润4297亿元，毛利润增速和归母净利润增速的中位值分别为3.1%和5.6%，较2019年的23.6%和19.4%严重下滑。其中，毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。

强者恒强

“黑马的企业都是要加财务杠杆，在去杠杆的时代，在三道红线的时代，未来我觉得是不可能出现这种黑马的。”去年销售两千亿、曾经的“黑马”旭辉控股董事兼主席林中在今年3月的业绩发布会上说。

这几乎已经成了行业的共识，也就是说，房企中的阶级，也已经固化，强者大概率会继续向更强晋级。

除了在资金、市场等方面的优势以外，他们比后面的中小房企更早地意识到从规模向效益的转变。

正如郁亮所说，土地、金融红利已经过去，“三道红线”、“双集中”标志着地产行业进入到了管理红利时代。

而管理红利时代，成本管控变得非常重要。

以前的房地产，钱赚得容易，所以在成本管控方面并不重视。当赚钱变难，变慢的时候，成本管控便成了利润提升的空间。

一位在规模房企负责造价的人士曾透露，从去年开始，公司内部就不断强调全员成本优化，“疫情期间每天工作就是自查，天天开会。”

Wind数据显示，在销售费用、管理费用和财务费用三项费率上，除了销售费率，大型房企在管理费率和财务费用上优势明显。3000亿以上企业、1000~300亿企业、1000亿以下企业销售费均值率分别为3.16%、2.96%、3.05%；管理费用均值均值分别为3.03%、4.13%、4.21；财务费用均值分别为1.35%、2.03%、3.93%。

由亿翰智库选取的50家标杆房企中，三费费用率（注：（销售费用+管理费用+利息费用）/营业收入费用率）均值为9.8%，相比2019年同期减少1个百分点。其中，降低的有36家企业，增加的有14家企业。“利润王”中国海外发展三费费用率最低，为3.8%。

“市场变化日趋复杂，盈利能力分化持续，规模较大企业表现出更强的盈利能力。”中指研究院报告称。