善战的孙宏斌在2021年正式回归了。

今年4月，孙宏斌先是快速收购了广西最大的本土开发商彰泰，紧接着又传出要再收排名前四十的千亿房企——蓝光发展。

虽然后者还没有官宣，但在圈里已经陆续曝出具体进展和谈判细节。

这一波操作后，孙宏斌要做“西南王”的心思，基本大白于天下。

根据克而瑞去年上半年的数据，西南区域此前的霸主是恒大，流量金额244.2亿元，融创手持重庆、云南排在第二，流量金额225.4亿元。

而今孙宏斌接连攻下两座“城池”，不知道西南房企的江山，会不会很快易主。

2019年的3月，孙宏斌在业绩会上对媒体说，“我们不想做第一已经很多年了。”

此后两年，为了降杠杆，孙宏斌从节奏上确实有所节制。融创2020年的财报数据显示，拿地放缓，毛利率低于行业平均水平，销售额未达预期，资本市场失信。

现在看来，这段节制的日子，怕是要过去了，善于并购的孙宏斌已经开始动手。

解锁西南

当年，孙宏斌是要超越地产大哥王石的男人，争的是行业第一。

2003年，在重庆一次不起眼的房产会议上，坐在一群地产大佬中间的孙宏斌还是个素人，却在台上说，“顺驰会打败万科，成为中国房地产销售冠军！”王石当场怼回“睁眼说瞎话”。

顺驰是孙宏斌最早创办的企业，做中介起家，后高周转做地产，因为过于激进，被一家香港企业吃掉。死掉的顺驰留下了一个火种，这就是集中了优质地块和高端项目而建立的融创。

2013年，融创十周年，孙宏斌回到重庆，当年的“愣头青”一路摸爬滚打成了地产界传奇商人。面对媒体时，孙宏斌说，下一步融创有可能继续出手在重庆拿地。

第二年，他放言在龙湖的老地盘重庆超过龙湖，并且做到了。2014年，融创拿到重庆销售冠军。此后的2016年、2017年，融创在重庆排名都是第一。

在这期间，融创走出重庆。

2016年的成都街道上，一则为“成都人就是拼”的公益广告吸引了很多人的眼球，而发布这一致敬广告的就是融创，这一年，融创只用11个月，便在激烈的房地产竞争中一跃而起，进入房企前五，被称成都楼市最厉害的“跳级王”。

广西的市场，跟万科、恒大、碧桂园相比，融创进来的相对比较晚。据说在广西南宁拿地的8个月前，融创西南区域的团队跑遍大街小巷，深入各大楼盘，对接各种客户，为了拿到第一手资料。

这支队伍，被称作融创的西南军团，带队的是融创中国执行董事、执行总裁、西南区域公司总裁商羽。

他是孙宏斌亲自培养的爱将，大学还没有毕业就进入孙宏斌的顺驰实习。两年后，孙宏斌创立了融创，商羽成为集团最年轻的副总，当时只有24岁。2004年，他去了重庆，融创的西南故事就此开始。

“孙式”打法

2019年6月，孙宏斌第一次跟“西南会展大王”邓鸿见面，只聊了一个多小时，他就拍板了一笔150多亿的生意，用将近153亿元收购云南城投旗下环球世纪及时代环球各51%股权，并将其更名为“环球融创会展文旅集团”。

有人算过一笔账，根据财报，这笔交易，融创获得了价值超过6200亿元的土地，这些地位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市，其中，2200亿元土地的平均成本，不到1800元/平方米。

更重要的是，交易完成后，融创在西南如虎添翼，按照孙宏斌的说法，加上会展和旅游，“我们在四川云南也无敌了”。

2019年11月双方合作的发布会上，孙宏斌说，“老邓说，全中国最想合作的就是我。”

有意思的是，刚刚宣布卖身融创的广西老大彰泰的董事长黄海涛，也透露双方很快就谈好了，“融创是一个非常好的买家。”

多么惊人的相似。

当时收购乐视，孙宏斌也只跟贾跃亭谈了六七个小时就决定出钱。2017年跟万达的世纪大并购，虽然中间杀出个程咬金，又是摔杯子、又是换条幅，最后孙宏斌还多出了140多亿，但他还是把万达的文旅痛快地拿下来了。

这是典型的“孙式”打法，看好猎物后果断出手，从过去多年的结果来看，大多是喜获丰收。

西南市场也不例外，融创在几年时间里快速壮大。

2016年，孙宏斌盯上大本营在重庆的金科，也有同样的想法，只不过金科的创始人黄红云拼死抵抗，纠缠了四年孙宏斌也没能得手，才就此作罢，在去年获利离场。那时候，融创已经在重庆市场销售第一的位置上，随后是龙湖和金科。2020年重庆单城贡献超过了300亿，成为融创业绩贡献最高的三城之一。

黄红云

根据克而瑞的统计，整个四川地区，融创的销售都排在首位，云南地区稳居第二，排在当地龙头俊发之后。

唯独广西，算是个短板。

融创的销量只排在第八，权益销售额在第十，两个榜单的第一名，都是这次买下的彰泰。

去年还说要冲击前30的彰泰，在陷入债务的泥潭后，今年年初宣布被擅长“合作”的房企旭辉收入囊中。

据说当时对彰泰动心的不止一家，对于垂涎西南的大房企来说，彰泰确实是条捷径，只是谁也说不清这条捷径上有多少坑。

但意外的是，在官宣三个月后，旭辉放弃了彰泰。两天后，融创用107亿，拿下了彰泰57个项目和旗下的物业。

相对于旭辉的谨慎，孙宏斌一如既往显示出北方汉子的爽快，有债一起还。

不少人为孙宏斌捏一把汗，且不说之前传言的巨额债务，连挑出的项目，似乎也没那么简单。然而被人叫了那么多年“孙疯子”，孙宏斌却很少有真正亏本的买卖。看起来吃了眼前亏的万达和乐视，后来看都变成了长钱。

统计显示，截至2020年底，融创在南宁、桂林两城合计拥有权益土储280万平方米，占比大概才1.74%。而收购彰泰57个目标项目中，南宁、桂林占了相当的比例，计容可售建筑面积约为1162万平方米，计容未售建筑面积约为825万平方米。

孙宏斌只挑选了中意的部分，剩下的，彰泰要自己处理。

所以，黄海涛所说的“很快谈好”是有理由的。

孙宏斌的账本

“有机会还会收并购”，2020年业绩发布会上，孙宏斌的这句话，应该是预告。无论已经签约的彰泰，还是绯闻中的蓝光，都是机会。

前两年为了降杠杆、降负债，融创踩了刹车。2020年的销售距离6000亿的目标，差了200多亿，业绩目标完成率仅为95.88%。在资本市场众多拥趸的孙宏斌，失信了。

数据显示，融创去年的拿地金额也比2019年下降了30%，仅排在15位。

2020年，融创土储总面积2.58亿平方米，同比上升7.9%，增速大幅降低，据统计，2019年、2018年融创土储总面积增长率分别为30.6%和28.9%。

此外，其毛利率也比去年同期减少了3.5%，处于21%的水平，已经低于行业平均。

今年，孙宏斌定下了不低于6400亿的销售目标，但是机构隐晦地分析，“存在一定的挑战”。

刹车后降负债效果可以看得到，融创的三条红线，变成了一条。当然，达标的净负债率和现金短债比，对于一支过硬的财务团队来讲，并不是难事。

截至2020年末，融创中国流动负债有6839.15亿元，在总负债占比超过73%。

但孙宏斌说，“三条红线以后就不用担心我的负债率了。”

即便是三条红线一条不踩，也不可能像过去一样用足杠杆往前冲，这点大家心里明白。所以孙宏斌土地的补仓，要一边靠老路子“拿来主义”，继续买买买，另一边，加紧开拓新路子，“地产＋”。

某种意义上来说，融创的地产＋，就是靠2017年买下万达的文旅项目开始的。2018年底，融创把乐视系的乐融致新、乐创文娱，与王健林那里收购回来的东方影都影视产业园整合，成立融创文化集团，迈出融创文旅之路的关键一步。

此后才扩展到文化、会议会展、医疗康养几个板块，这几个板块中，西南区域都是重中之重。

去年，孙宏斌频繁成为西南多个省市政府会议室的座上宾，从昆明、大理到西双版纳、桂林再到成都，他马不停蹄奔走于西南的各个城市，跟地方共同勾勒未来。

谁都知道这几个十年、二十年后的星辰大海难解近渴，还需要前期大量砸钱，为了共同的目标，融创获得了政府的支持，不仅有政策，还有便宜的土地。

年报数据显示，截至2020年底，融创获取土储面积5877万平方米，其中78%位于一二线城市。融创的平均土地成本4270元/㎡，占公司2020年销售均价的30.5%。

把平均土地成本降下来的秘密，除了靠并购以外，产业拿地恐怕也贡献不小。