1月29日下午3点，金科股份重庆总部的会议室播放着一段长达5分钟的VCR，主角是蒋思海为首的第十届董事会。

金科的实际控制人黄红云坐在台下，这是他为这位一起创业的老将特别安排的环节。

“金科好，我才能好。“说这句话的时候，蒋思海的身份已经由“董事长”变为“名誉董事长”，不再参与公司治理。新一届董事会的中间位置，换上了40岁的周达。

这场会议结束后，金科正式翻页。

距离2016年8月黄红云辞去金科一切职务，已经过了四年多的时间。在这期间，金科险些被融创的孙宏斌夺权，黄红云亲手打下的江山，差点改姓。

这场热闹的股权战役持续了四年之久，个中滋味恐怕只有黄红云自己最清楚。

金科股份第十一届董事会合影

“一定是大才能强，大才能够扛风险。”这句话虽曾是从蒋思海的口中说出，但谁都知道，这是黄红云内心的声音。

在这种声音的驱动下，金科踩足油门，一路冲到房企排行榜第16位。

即便是在规模房企都避谈规模的2020年年底，金科仍然高调宣布了下一个5年的目标：4500亿。按照2020年的销售额2233亿，这相当于“再造一个金科”。

市场还没从这一炮中回过神来，黄红云很快又在新年扔出第二弹：高层大换血。

55岁的蒋思海和总裁喻林强在新一届董事会候选人名单中同时消失，新董事长周达只有40岁，是黄红云多年的秘书、传闻中的“老板代言人”。

谁来操盘？

2021年的新年刚过，周达作为重庆金科地产总经理给某媒体的新年特别策划录了一个短短的视频，主题是邀请大家回重庆置业。

视频中的周达，看起来稳重干练。

几天后，他的名字就出现在各大媒体，成了传闻中下一任金科董事长的人选，而现任云广区域公司董事长兼总经理的杨程钧，据说会成为他的搭档，出任新总裁。

1月29日，一切落定，传闻成真。

1981年2月出生的周达，刚满40岁，却已经是金科内部培养的“老人”，据传深得黄红云信任。因为曾经是黄多年的秘书，所以内部评价其能将黄老板的思路直接转化成管理语言、做好落地，执行力强。

此前周达曾做过金科重庆区域副总经理、总裁办公室主任，华北区域和华东区域公司董事长助理等职位，曾连续多年参与公司制度和组织的顶层设计，是2017年金科跨越式发展改革的具体推动者，被认为是“能力全面”的人。

新总裁杨程钧，在金科18年，因业绩出色被称为业务专家。

此前，一直有传言称，黄红云有复出的迹象。此次管理层全部洗牌，换上“年轻代”，似乎在进一步印证着传言。

黄红云

黄红云需要年轻有力的手臂，帮助金科实现4500亿目标，以及“取得更大的发展成就、为股东创造更大的投资价值，为社会创造更大的发展财富”。

从目前的情况来看，这一切都并不简单。

从50%转速15%

金科跨过千亿销售门槛的时候，恰逢成立20周年。董事局主席黄红云站在舞台上，用低沉的声音回忆起自己不到8岁就背井离乡到砖瓦厂挖土坯的日子。

“遇到雨天，屋外下大雨，屋内下小雨，衣服床榻全部湿透，无处安身。”那是在2018年，他的名字早已频繁出现在各大富豪排行榜。

命运的转折发生在上世纪90年代末，那个时候，重庆人眼中的“城”，只有解放碑。

彼时，开着一辆普桑从涪陵冲到重庆的黄红云，在与解放碑仅一桥之隔，却是当时谁也不感兴趣的”不毛之地”——五黄路片区构筑蓝图的时候，他并没有意识到那是他平生最大的一次“赌博”。

第二年，“离解放碑更近的好房子”——金科花园就开工了。

江北区一间租来的办公室里，3000万元是黄红云的赌注，也是金科的开始。如果不是黄花园大桥开始通车、路桥年票制开始实施、房地产市场转暖等一系列因素聚合，房地产市场或许不会有金科，但是这一把，老天帮了黄红云，他赌赢了。

融创中国董事会主席孙宏斌

此后的金科，从重庆走向全国，一度被称为地产界的黑马，不光在西南有了名声，还把摊子铺向全国，在核心二线城市扩张实力。

这也是孙宏斌觊觎金科的主要原因。2016-2020年，他和黄红云你来我往，上演了宝万之争后资本市场又一场股权争夺战。虽然一度成为第一大股东，但孙宏斌最终也未能得手。2020年4月，他带着几十亿现金挥手而去。

被孙宏斌狙击的那几年，是金科发展最快时段。

2017年开始，金科股份提出《2017-2020年发展战略规划》，公布四年的销售目标分别为500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，尽量在2020年冲击2000亿元。

它做到了，成绩分别是658亿、1188亿、1860亿和2233亿元，从房企销售排行的第32名，冲到第16名，年复合增长率大约50%。

按照这个速度，下一个五年目标销售翻番，年复合增长率15%，是踩了刹车。

实则不然。整个房企的语境，都从高速度变成了高质量，复制过去再难实现。

”2015年-2019年房地产行业处于跨越式增长的周期，在此期间房企实现业绩翻番，甚至翻几番都相对轻松。”贝壳研究院高级分析师潘浩说，但未来五年，最大的困难就是逆周期下的高速发展。

没有解决掉的“雷”

上半年，金科股份剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比1.01倍。

按照2020年下半年网传的融资新规，金科踩中两条红线。

但是在最新发布的2020年业绩快报中，金科头顶上的红线全都变绿了，剔除预收款后的资产负债率为68.99%，净负债率71.84%，现金短债比为1.40。

但是金科的债，并不仅仅体现在表内，外界更担忧的，反而在表外。

2019年、2020年，深交所曾两次向金科股份发问询函。

前一次主要涉及净利润、现金流大增和高债务、高融资成本，后一次主要涉及隐藏债务和员工持股计划。

媒体援引一份数据，截至10月末，金科股份对参股公司、子公司等合计担保余额为911.62亿元，占金科股份最近一期经审计净资产的333.11%，占总资产的28.35%。“有分析人士指出，上市公司对外担保总额占其净资产的比例若超过50%，不仅增加上市公司的财务风险，还会降低其融资能力。”上述媒体称。

新的一年，金科并未停止这一举动。

2021年1月13日，金科宣布对公司及控股子公司融资增加担保额度。

有媒体测算，金科预计新增担保额度合计600亿元，担保额度占上市公司最近一期净资产比例为190.28%。

亲手埋下的雷，拆起来并不容易，更何况还要带着雷一起跑。

2020年第三季度，受毛利率下滑及少数股东权益占比上升影响，金科归母净利润下降40.9%至8.21亿元。受结算结构影响，前三季度整体毛利率同比降4.9个百分点至25.2%。

在这之前，金科曾公告2020年金科销售均价为9969元/平方米，远低于TOP50房企16585元/平方米的销售均价。对于排名在第16位的金科，这显然是个令人担忧的信号。

平安证券曾分析称，金科中西部与三四线城市土储占比较高，若后续中西部、三四线楼市景气度下行，或对公司销售造成负面影响。

种种难题，都要在下个五年解决。

重获资本市场信任？

2020年11月17日9点30分，来福士洲际酒店，黄红云站在重庆市副市长陆克华的旁边，和金科智慧服务董事长夏绍飞、中国物业管理协会会长沈建忠一同敲响了金科旗下物业板块金科服务上市的钟声。

当时的黄红云恐怕不会料到，不到两个月的时间，港股新兵金科服务的股价会超过房企大佬碧桂园和保利旗下的物业，一举登上物业股第一价格高位。

而母公司金科股份的股价，却一直徘徊在7元上下的位置。新年不久后的1月5日，金科股价达到了6.51的低点，距离2020年8月24日的11.27元，跌去超过40%。

250多亿市值，不知何时才能找回来。

去年4500亿目标公布的时候，很多人认为有浓浓的市值管理意味，“短期内，黄红云可能还是想在资本市场有所动作。”谈及金科近期的大动作，一位不愿透露姓名的业内人士分析。

黄红云曾失去过资本市场的信任。2015年，黄红云玩起彼时时兴的“高送转+新概念”，发布虚假新能源概念，虚假增持股票，拉高金科股价。在股价大跌之前，黄已安然离场。

按照金科的规划，未来五年会在大产业、大健康、大消费为主的“地产+”多元化赛道加大布局。

“‘A+H’双资本运作模式是重要的资本保障。”潘浩分析。

这一次，黄红云必须说服资本市场的投资者，金科在这些赛道，拥有无限可能。

截至记者发稿，金科收盘价停留在7.47元，比前个交易日上涨6.87%。