12月10日上午9点30分，领地控股（集团）有限公司（股票代码：6999.HK）在香港联合交易所主板挂牌上市，开启新的征程。多家金融机构、企业家代表等出席敲钟仪式。截至午间收盘，现报价5.69港元，与发行价5.69港元持平，总市值56.9亿港元。

领地控股表示，如果超额配股权未获行使，所得款项净额60%用于拨付现有项目，包括物业开发项目的建设成本；20%用于为未来项目提供资金，包括土地收购成本；10%用于偿还项目开发的现有计息借款；10%用于一般业务营运及营运资金。

这是今年在香港上市的第六只内地经营的地产股，作为隐秘富豪的家族企业，领地集团的招股书首次将“家底”展现在公众面前，不仅有高速增长的业绩，也有负债高企、不合规事件频发等一系列隐忧。《凤凰WEEKLY地产》就相关问题联系采访，领地的回复是“关于上市事宜，一切以公告为准”，而其他问题，未获置评。

此前的新闻发布会上，领地集团董事长刘玉辉表示，现在公司已形成全国化核心区域布局，未来会继续寻找有潜力城市、区域，也寻找其他合适的市场机遇。同时平衡产品的质量和保持公司财务的稳健。

目前来看，领地实现了进击港交所的“小目标”，但离立下的千亿销售额的誓言还有很长的路要走。

家族企业：21年不断扩张

早在1999年，刘玉辉三兄弟就成立了“眉山地区宝马房地产开发有限公司”，初始注册资本为560万元。其中刘玉奇、刘山、刘玉辉及邓仲祥（独立第三方）分别持股。这是领地集团的前身，彼时三兄弟分别32岁、30岁和28岁。

创立公司之前，三兄弟同是一家建筑公司的管理层。如今，刘玉辉为领地集团董事长，刘玉奇为执行总裁，刘山为副总裁，邓仲祥本人已被“移除”。三兄弟身为四川眉山人，但地产业务起家于乐山市，乐山北与眉山接壤，中心城区距成都中心约140公里。

领地的掌舵人之一刘玉奇从2011年10月至今多次当选眉山市人大代表、眉山商会会长。这意味着，其在当地有一定的政商关系。在乐山成功操盘数个项目后，“领地时代广场”应运而生，成为彼时乐山第一个高档写字楼、地标性建筑。

公开资料显示，领地控股除住宅物业外，亦发展办公楼、购物大楼、商业综合体及公寓等商业物业以及营运酒店。多个项目，为三兄弟迅速累积了第一桶金。

2006年，领地将总部从乐山迁至成都，并于当年开始在全国扩展业务。只不过三人行为做事十分低调，在媒体上的公开亮相少之又少，各个富豪榜上亦不见名字。他们，成为四川公认的隐秘富豪。

21年后，在领地披露的招股书中，股东阵营经历数次洗牌后，刘氏家族的人数却在不断增多。包括刘玉辉的配偶龙一勤、刘山的儿子刘浩威和配偶王涛，以及刘玉奇的儿子刘策和配偶侯三利，均出现在领地的股东序列中。从公司架构图来看，这是一个家族色彩浓厚的公司。

但从上市招股书看，刘玉辉目前位于领地的权力中心，目前为领地集团董事长兼首席执行官。而刘山与刘玉奇于2014年底开启继任计划，分别将全部股权赠予下一代刘浩威及刘策。彼时，由于其子年纪尚轻，并无房地产行业经验，为确保家族业务顺利过渡，刘山与刘玉奇继续行使股权代持。

与其他90后地产二代类似，刘策和堂弟刘浩威均有海归背景。刘策完成尔湾谷社区大学的两年学业后，于2011年加入领地担任财务部经理，协助项目融资；刘浩威完成加利福尼亚大学尔湾分校的学业后，于2015年担任广东领地房地产的总经理。

2019年1月，28岁的刘策和26岁的刘浩威获任领地副总裁，正式披挂上阵，分别负责管理成都和重庆房地产项目。同年7月，刘山及刘玉奇的股权代持安排终止，二人从父亲手中顺利接受领地集团的股权。

此外，据公开报道，刘玉辉的其他亲属也出现在集团或关联公司里，如刘玉辉侄子刘檬恺拥有眉山明典99%股权；刘玉辉的妹夫刘跃林全资拥有巴州宏典；刘玉辉的堂妹刘玉惠拥有眉山华典99%股权……

甚至在领地董事会席位中，刘策的姨妈侯小萍也被委任执行董事，负责为项目融资及集资，资料显示，她本人于1996年在中国西藏自治区财经学校完成中等职业学校财会教育。

2019年，领地集团接连引入明星经理人坐镇。比如恒大集团前副总裁许晓军，任地产总裁。另外一位在川渝地产界响当当的人物姚科，也在2019年加入领地，此前其曾就职博瑞集团、蓝光集团、金科集团等多家上市公司。

这两个高管的引进，似乎有意打破家族企业的桎梏。

豪言随风飘：千亿销售目标受挫

快速扩张，是地产企业的共同特点，而领地也充满野心。项目数量的变化也最能说明问题，数据显示，截至2020年9月30日，领地控股有107个处于不同发展阶段的物业开发项目，但是其中有70个位于四川省，约占65.5%的比例。

按城市等级划分，领地集团除了进驻深圳这一个一线城市以及成都、重庆两座新一线城市外，其余大多在三线、四线甚至等级更低的城市。这意味着，领地面临库存过大、溢价不高的更大可能。

正如领地集团坦言，其业务及前景高度依赖四川省房地产市场的表现，相对业务分布更为广泛的竞争对手而言，面临更高的地域集中风险。

最近，刘玉辉则对上市后公司发展方向做出表态。现在公司已形成全国化核心区域布局，未来会继续寻找有潜力城市、区域，也寻找其他合适的市场机遇。同时，平衡产品的质量和保持公司财务的稳健。

领地控股表示，公司自2017年起连续四年获选为“中国房地产百强企业”，但是与其他一线上市房企相比，其营收相对还是较少。

按照原本的规划，领地集团要在2018年实现300亿的销售目标。可现实却十分残酷，据克尔瑞统计数据显示，2018年领地集团权益销售额为235亿元，没能跨过300亿门槛。而川系房企“老大”蓝光，却在这一年跨入了千亿行列。

另外，根据领地集团官方披露的信息，其在2019年实现销售金额399.1亿元。这一数字，和领地定下的“2019年要突破千亿”相比，相去甚远。

2019年4月，领地集团又在20周年品牌发布会上立下誓言：“将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标，最终在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越。”

但是2020年贸易战和疫情严重，领地集团面临重重困难。“新冠肺炎疫情对我国经济和世界经济产生巨大冲击，我国很多市场主体面临前所未有的压力。”姚科坦承，对于房企而言，疫情期间，售楼处关闭，线下业务基本按下了暂停键。

其实，这不是领地集团第一次计划落空。六年前，其计划2014年整体销售上破百亿，预计到2016年，销售额将突破400亿元。而这400亿门槛的小目标，直到2019年也未完成。

截至2020年9月30日，领地集团应占的总土地储备为1656.77万平方米，包括应占的可作销售而仍未出售的建筑面积及已售但未交付的建筑面积61.37万平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积959.64万平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积635.77万平方米。

富途证券投研团队认为，从土储面积来看，领地控股的土地储备，甚至已经超过行业头部房企一年的土储增量。

未来几年销售业绩如何？领地集团在11月底的新闻发布会上只字未提。记者联系采访领地，也未获回应。

债务攀升：上市融资或成救命稻草

享受过往地产的黄金期红利，不少房企都实现业绩的高速增长，领地控股亦然。招股书披露，2017-2019年其收益由53.39亿元增至75.68亿元。但是营收增长的同时，领地的净利率却出现了逐年下滑，领地控股的净利率自2017的12.2%下滑至2018年的11.5%，2019年已跌至8.9%，今年前5月仅为5.5%。同花顺IFind统计的数据显示，在159家港股上市房企中，有超过百家2019年的净利率在10%以上。

走在规模扩张路上的领地集团，也同样采取了“加杠杆”的方式。据招股书显示，领地集团2017、2018、2019年，以及2020年截至5月31日，未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元。

截至2020年5月31日，领地集团的现金及现金等价物为34.11亿元，但招股书里并未披露截至9月30日其现金流情况。从5月31日的数据来看，其现金流无法覆盖1年内的短债。净资产负债率则呈逐年走高的状态，2017年末为60%左右，2020年前5月已经到150%。截至2020年9月30日，领地未偿还的借款中，约26.15亿元需于一年内偿还，在今年5月30日，这一数字还为50.84亿元。看来，这几个月里领地集团“突击”偿还了不少贷款。

与此同时，2017年-2019年三个年度，领地控股未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。2017年、2018年、2019年以及2020年截至5月末，净资产负债比率分别为60%、110%、140%、150%。2019年全国百强房企资产负债率均值为78.7%，领地集团负债率也已远高于同行。

对于净资产负债比率的增长，领地给出的解释是，与银行及其他借款的增长大致相符，主要是为应对业务扩张引致的融资需求。数据显示，领地集团的融资利率一路走高，2017、2018、2019年加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%；银行及其他借款利息分别为3.89亿元、6.69亿元和14.45亿元。

而在当下，住建部以及央行于今年8月下旬划定房企融资的“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，俨然成为衡量房企风险程度的国标。

融资成本不断攀升，偿债高峰期的到来，短期偿债承受巨大压力，对于领地而言，赴港上市融资或成救命稻草。

领地首席财务官兼联席公司秘书罗昌林表示，目前暂时未有派息政策的计划和方案，需要多方面衡量集团的财务情况，再决定有关派息方案。至于未来如何降低集团的负债情况，罗昌林表示，国家的“三条红线”政策有利于行业发展，会跟从国家的方针发展，致力保持健康良性的负债水平，但未透露目前的负债水平。

对领地集团而言，报告期内发生了多个不合规事件。领地集团提到，报告期内有4家项目公司未取得建设工程规划许可证而率先动工被罚70万元；2家项目公司因未严格遵守建设工程规划许可证若干相关规定，被罚130万元，涉及车位数目较预期开发的少，且窗户、露台等的实际建设与相关建设工程规划许可证的规划不符；还有12家项目公司因未取得建设工程施工许可证率先动工，合计被罚约380万元。

另外，成都市成华区住房建设与交通运输局2019年7月发布通报显示，领地集团旗下公司成都领地泛太房地产开发有限公司在项目销售过程中，对售楼处现场管理不善，且未按照成都市有关规定公示披露相关信息，在相关部门检查指出问题后仍然不整改落实。此外，开发企业和经纪服务机构涉嫌偷税漏税行为。

早在今年4月9日晚，港交所披露了领地集团的招股书，建银国际是其独家保荐人。6个月后，领地集团在港交所的上市申请版本变更为“失效”，也就是说，第一次IPO未能通过港交所审核。10月12日，领地集团再度向港交所提交招股书。

虽然目前领地控股上市后至多募集资金15亿港元，其资金将被用于以下几个用途：第一是拨付现有项目，包括物业项目的建设成本；第二是用于未来项目的资金，包括土地收购成本；第三是用于偿还项目开发的现有计息借款等等。

按照董事长刘玉辉的判断，由于城市化进程不断推进，加上预期住房升级需求的上升，在未来3到5年，房地产市场需求也会稳定，有增长的潜力。在今天的上市祝捷仪式上，刘玉辉表示：“未来，领地控股将严格按照香港上市规则的要求，保持高度透明且良好的公司治理架构，规范公司运作，精益求精，稳步前行，继续坚持以为人们创造健康美好生活为使命，以更优质的产品和服务回报股东、投资者与社会。”

有券商指出，港股市场对于新上市的国内房企，热度并不算高。2019年7月上市的千亿房企中梁控股，上市不到半个月便宣告破发，中小房企银城国际亦表现平平。