11月19日上午9：30，当融创服务的执行董事兼行政总裁曹鸿玲等人一同敲响融创服务上市的钟声时，人们始终没有等来孙宏斌。

几分钟后，融创破发。不少人在担心，此前几只上市即破发的物业股魔咒是否会再次上演，即便这家公司的母公司是地产龙头。

还好，融创服务股价随后反弹，融创的品牌部门长出了一口气，发出了“上市首日逆市大涨21.9%”的新闻。

三天后，恒大旗下物业召开了上市前的媒体推介会，敲定了上市时间、定价区间以及大约158亿的募资规模。晚些时候，港交所披露，另一家房企远洋集团旗下物业远洋服务通过上市聆讯。

此时港交所的门外，还有几家房企旗下的物业公司正在焦急地等待何时拿到号码牌，这轮香港疫情的恶化不知道是否会打乱此轮物业股上市的节奏，临近年底，他们背后的母公司或许正在等着这笔大小不等的资金短暂止渴。

在此之前的3个月里，已经有10只房企旗下的物业股跨过港股的门槛，其中包括融资规模目前排在第一位的融创和即将把这一规模翻倍的恒大。

这两个头部房企拆分出来的物业公司，一方面凭借母公司在上市的时候获得更多的青睐和更高的估值，另一方面以此获得的资金缓解母公司资金压力。恒大和融创，是三道红线后资金压力最大的队伍中最显眼的成员，而它们旗下的物业加紧上市，早已被列为降杠杆的有力手段。

有趣的是，目前上市的房企旗下物业股中，估值在一年内火速蹿升，不少新独立的物业公司比辛苦耕耘多年的母公司值钱得多。

各地的业主们对这些物业公司的抱怨、投诉和双方难以调和的重重矛盾淹没在规模、营收、净利、在管面积等高增长的数字中。在地产走过鼎盛时期后，资本市场似乎开始把下一个起飞的赌注压在“房二代”身上。

“金汤匙”的故事

5年前孙宏斌说物业不上市的话，在融创宣布物业分拆上市的时候，成了一个显眼的靶子，谁经过都会打一打。

按照他2015年的想法，物业就是类似于学校的公共服务类机构，把它变成挣钱的工具，是不对的。表面上，这话的意思是房地产旗下的物业部分不应该赚钱，再仔细听，还有一层话外的意思是，房企也不需要靠物业来赚钱。

有媒体曾报道称，2019年底跟投资者的一次见面会上，物管公司招商积余总经理石正林坦言：“物业管理是个很低微的服务，保洁保安绿化，想获得高毛利，基本不可能。”这点小钱，在2015年风头正盛的房企根本看不在眼里。

用一个故事就能轻易获得高额回报，谁会费力去想另外一个故事。

三十年河东，三十年河西，形势的变化可能只需要五年，甚至更短。

今年5月份，融创透露出物业要上市的时候，大家都在为它的高负债和流动性担心。

年报数据显示，截至2019年底，融创的资产负债率为88%、流动比率为1.16，账上现金只有779.44亿，且2019年市场上曾一度传出地产融资阀门关闭的说法，一贯的激进派孙宏斌的结论是，“这样的融资收紧是颠覆性的、史无前例的，需要特别小心地对待”。

小心对待的方法，除了把该卖的卖、勒紧裤腰带，就是把物业板块送上市，一方面能减少对母公司的依赖，另一方面能降低负债。这条路碧桂园、保利、绿城等多家房企已经轧过，仅上半年就有小20家房企把物业拆分上市。

食言有什么重要，一句“今时不同往日”就完全可以解释。

其他房企同行的想法也极为相似，比如同样被负债困扰的、几乎在融创宣布物业上市的同一时段引入14家战投的恒大。8月份监管层在北京召开的融资新规会议上，他们和其他几家地产圈的重要人物都在现场，三道红线宣布的时候，大家各自都在心里翻着账本。

此后，越来越多的大房企表达了把物业分拆上市的意愿，并加紧了推进的脚步。

最快上市的纪录，从几个月前弘阳服务的106天，缩短到融创的105天，再到恒大的60多天。与其说能从闪电般的速度中读出实力，不如说读出迫切。

相比于房企面临政策、市场、融资环境等等不确定性，拆分出来的物业为资本市场讲述了不一样的故事。

母公司是规模房企，这相当于是把金汤匙含在嘴里，不仅顺理成章地管理自家地盘，收入稳定，而且有诸多依靠。这点在物管公司的招股说明书中都可以证明，三年内业绩高增长，还有广大的存量市场。

这样的增长模式过多依赖母公司？没关系，上市后的募资用途，大部分会用来并购，跑马圈地是一方面，另一方面是增加外拓项目，减少对母公司的依赖。

物业公司低利润，成本高？也没关系，未来会发展增值服务，能带来高利润的教育、医疗、金融、新零售……尤其是今年的疫情发生后，物业的价值被重新发现，可以想象的空间变得非常大。

这样的故事确实撩动了资本市场投资者的情绪，尤其是这么多房企的物业板块一起讲的时候。

今年上半年，Wind数据显示，26家物业股上半年算数平均涨幅为53.6％，加权平均涨幅为117％。另一份东方财富Choice数据显示，截至8月13日，有8家上市物管企业的股价涨幅超过100%，其中银城生活服务的股价暴涨近5倍。5月12日，碧桂园服务市值首次突破千亿。

物业股比母公司贵近20倍？

青出于蓝的领域很多，但很少有人能想到会发生在房地产。

常年名声不太好的物业会比房企还值钱，一般人恐怕无法理解，但这件事就是发生了。

尽管在8月以后，物业股股价出现大幅度回落，平均跌幅在20%左右，且10月22日、10月30日上市的第一服务、合景悠活和世茂服务上市即破发，但大家的结论不是物业股的风口过去了，而是资本市场开始回归理性，不再是阳光普照，是头部为王。

就在不久前，碧桂园服务的市值曾一度与头部房企融创中国不相上下，超过了多个TOP20的房企。

贝壳研究院高级分析师潘浩列举了一组数据，2018年12月碧桂园服务市值为328亿港元，相当于当时碧桂园地产2093亿港元市值的六分之一，截至2020年11月20日碧桂园服务市值约1265亿港元，相当于当期碧桂园地产市值2305亿港元的二分之一，于碧桂园物管公司两年市值增长近3倍，而地产母公司增长约10%。另一家头部房企绿城中国，截至今日其母公司市值约288亿港元，不及绿城服务292亿港元估值，是物管市值超越地产公司的典型代表之一。

“从2014年彩生活首登港交所拉开序幕，到2018年碧桂园服务挂牌上市将物管板块估值加速推高，再到今年疫情对板块的拉升作用，整体上物管板块近两年一直处于高估值区间，且有不断走高的趋势。”潘浩说，在目前的高市盈率下，存在一定的高估值情况。截至11月20日，碧桂园服务市盈率53.3，而碧桂园地产市盈率5.5，物管公司市盈率10倍于地产公司。刚刚登陆港交所的融创服务市盈率高达83.2，而其母公司融创中国市盈率仅为4.8，相差近20倍。

根据克而瑞物管中心统计，从市值方面看，截至2020年10月30日，34家上市物业市值总额4649亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。

相对于业绩增速动辄超过50%的物管企业，业绩在下坡路上的房企显然是昨日黄花。

多重圈地：谁是螳螂、谁是黄雀

有足够的规模才能获得资本市场的认可，从资本市场拿来钱后，再去继续扩大规模，这基本上涵盖了这几个月物管行业发生的所有事情。

去年在管面积还只有5300万平米的融创服务，在上市前的4月和5月，火速收购成都环球世纪物业95%的权益和开元物业，和彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、中海物业、金科服务一起，出现在上亿梯队。原定于2021年上市的世茂，也是通过两年内并购7家物业公司把在管面积推上1亿平方米。

收购来的外拓项目毛利率普遍偏低，这让融创服务的毛利率水平整体拉低，但这个问题似乎没什么人担心，上市首日，融创大涨21.9%，有人说，这一扫这段时间萦绕在物业股头上的阴霾。

不仅是上市前，上市后，募集资金的用途方面，几乎所有的物管企业都把大部分资金用来并购。蓝光嘉宝服务77%将用于扩大规模，融创和恒大这部分比例在65%。

打开搜索引擎，能够看到大片的物业并购信息，已上市和未上市的物管企业，对规模有着强烈的渴望。有规模，一切才有可能，这已经成了共识。

至于如何持续盈利，如何提高增值服务，如何探索商业模式，都不过是招股说明书中未来的展望而已。

几乎所有人都在讨论分拆上市的物业板块对房企的补血作用，而此时，互联网巨头已经悄悄出现在这些物管公司投资者名单中。在物管公司到处圈地准备上市的时候，这些互联网企业同样在圈地，布局的正是前者还没有考虑成熟的未来。

自2020年10月认购卓越商企服务以来，腾讯在10月份分别以1.5亿美元认购融创服务、1.14亿美元作为发行前的战略投资者进入世茂服务、0.45亿美元认购卓越商企服务，合计耗资4.09亿美元（合人民币27亿元），恒大物业14家战略投资者队伍中，同样能看到腾讯，认购12亿港元，持股比例1.433%。

一同出现在恒大战投队伍中的还有阿里巴巴的云峰基金，认购15亿港元，持股比例1.791%。

此前，腾讯和阿里都曾在社区服务布局，二者需要巨大的流量入口和线下场景，而物管公司，尤其是品牌房企旗下的物管公司，是不争的抢夺对象。同样对于物管公司来讲，负担最重的成本和高利润来源的增值业务，似乎也都能够在互联网领域找到不错的答案。

11月24日，港交所大涨近4%，股价重回390港元水平，市值4942亿港元。对于即将登陆的恒大物业，和刚刚通过上市聆讯的远洋服务，都是不错的消息。

截至11月23日，在港交所主板上市的公司达到2158家，不出意外的话，仅今年一年，内地房企的物业板块就会为港交所贡献大约30名成员。