地产造富的时代，正在逐渐远去。

2021胡润百富榜上，农夫山泉创始人钟睒睒、字节跳动创始人张一鸣、宁德时代创始人曾毓群排在了前三位。

中国恒大董事局主席许家印、万达集团董事长王健林、碧桂园集团联席董事长杨惠妍等昔日富豪榜的第一梯队，2021年并没有出现在前10的名单中，这也是近年来地产富豪第一次缺席十强。

此轮房地产行业的调整不仅在挤去楼市的泡沫，也在带走昔日富豪们的身价。恒大爆雷后，股价大幅下跌超过80%，许家印的排名从2020年的第五位跌落至2021年的70位，财富也在一年之内从2350亿元缩水至730亿元。

不仅是房企大佬的个人财富，2021年以来，A股、港股的地产股陷入了整体低迷。巅峰时期被机构重仓的地产板块，如今开始被远离。

2021年3月28日，北京，在国贸地区高层建筑远眺北京的人们。2021年，多个上市房企爆雷，资本市场不再看好地产股。

有上市房企CFO此前在接受媒体采访时表示，融资收紧，销售下滑，叠加多个上市房企持续爆雷，导致后市对地产股依旧持观望态度。

房企接连爆雷

2021年2月10日，华夏幸福首次公告，因流动性出现阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况，规模为52.55亿元。

自此，这个起家环京的千亿房企开始了漫长的自救之路。根据9月末华夏幸福披露的最新债务重组计划显示，其债务总额高达2192亿元。

债务泥潭对资本市场形成持续冲击，一步步下拉了华夏幸福的股价。

截至2021年11月30日，华夏幸福逾期债务达1013亿元，其股价自年初以来下跌超过74%，领跌沪深百余只地产股。

华夏幸福董事长王文学身价在“胡润富豪榜”缩水了400多亿，资产已降至约60亿规模，排在了富豪榜1000名开外。此时距离2019年的第55名，只过去两年时间。

华夏幸福爆雷的时候，很少人能意识到，那只是房企爆雷的开始。

此后，泰禾集团、蓝光发展、花样年控股、新力控股等房企相继出现实质性违约，而中国恒大、阳光城、佳兆业、阳光100中国、鸿坤等也遇到了不同程度的流动性危机，尝试寻求债务展期等。

整个地产股，在一波波震荡中下行。

截至11月29日收盘，沪深125只地产个股，有88只年内处于下跌态势，中位数为-11.40%，华夏幸福、蓝光发展、美好置业、中南建设、阳光城等个股年内跌幅超过50%。

港股方面，305只地产个股中，有201只年内处于下跌态势，中位数为-8.31%，新力控股、易居企业、中国恒大、花样年控股、祥生控股、明发集团、佳兆业集团、中国奥园等内房股年内跌幅超过70%。

亿翰智库数据显示，截至2021年6月30日，50家上市房企市值总和为26798.6亿元，相比2020年6月30日的31591.1亿元，下跌15.2%，缩水4792.5亿元。

其中，沪深上市房企市值均值同比下降18.2%，港股房企市值均值同比下降13.3%。

亿翰智库认为，地产板块股价整体走势呈下降趋势，一方面是因为地产行业受“三道红线”“双集中”等政策限制，上市房企加大杠杆做大规模的发展方式难以为继；另一方面则是随着土地成本增加叠加政府限价，房企销售溢价下降，上市房企利润空间进一步被压缩，行业进入微利时代，从而地产股不被资本市场看好。

保卫股价

不久前召开的万科临时股东大会上，有股东代表问，股价自3月每股30元的价格跌到如今的每股19元，万科为何一直没有回购计划？

万科董事会主席郁亮回答，集团2000多名骨干合计持有公司约5.04%股份，这些股份都是近些年陆续从市场上买入的，年内也在合适的时候增持了公司股票。

截至11月29日收盘，万科A股股价报每股18.46元，年内跌幅超32%；万科企业股价报每股18.16港元，年内跌幅27.71%。

2021年6月初，中国恒大累计耗资5.28亿港元，回购了4610万股公司股份，但依然没能挽救公司股价颓势。

此后的7月份，回购成了多家房企频繁采用的操作。

融创中国累计回购1340万股，耗资超过3.03亿港元；金科股份耗资1.06亿元回购2365万股公司股份；世茂集团、时代中国分别耗资4012万港元、2986万港元，回购250万股、348万股。

但多方回购增持，并没能挽救股价颓势。截至记者发稿，前述公司年内跌幅分别为46.14%、37.09%、59.04%、55.89%。

分析人士认为，股东的增持和回购对公司股价上涨有促进作用，但是这种利好偏短期，长期则失去功效。

底部信号显现？

市场的悲观，来源于多重因素影响下整个房地产市场的急剧变化。

克而瑞数据显示，受（2021年）下半年市场明显降温的影响，1-10月，百强房企销售操盘金额累计达到93347.2亿元，较2019年和2020年同期分别增长18.5%和6.7%，累计业绩增速放缓。

10月百强房企实现销售操盘金额7761.4亿元，同比2020年同期延续了自7月以来的下跌趋势。

“房企销售面临困难，无法通过销售回款获得足够的资金，偿债难度增加。”中指研究院分析。

而另一方面，2021年以来，管理层持续在ABS、商票等方面继续“打补丁”，房企面临进一步收紧的融资环境。

中指研究院报告显示，2021年10月房地产企业融资总额为365亿元，同比下降74.8%，环比下降60%，单月融资规模同比连续8个月下降。

2021年1-10月，房地产企业共融资15617.3亿元，同比减少21.2%；10月单月占比2.3%。10月融资总额持续下降态势并未改变。

但这一趋势在近期迎来一些“变化”。

“10月以来按揭投放明显好于三季度，且人民银行特意单独发布了此一数据，保障合理住房金融需求的意图明显。个人住房贷款的加速投放，是整个行业逆周期调节政策选项中副作用最小、合理性最强、见效也最快的工具。”中信证券称。

有机构分析认为，伴随宏观政策向稳增长方向微调，房地产融资环境回暖，2021年底信贷和社融增速有望回升，后续宽信用进程或将继续演进，地产股的估值也将出现修复机会。

中金的报告预测，随着前期利空释放得较为充分，地产板块底部信号已显现，已由前期持续下跌行情，进入了底部波动阶段，当前时点已不宜继续趋势性悲观。

对于开发商板块，中信建投分析称，不同房企在本轮政策见底回暖过程中经营目标不同，一进一退之间分化加剧，信用分层特征更为明显。“现有政策框架下，规模掉队的房企难以东山再起，集中度将往财务稳健房企提升。”