“＃乔迁大吉＃＃北京＃”

“来到新办公楼 与楼下老北京炸酱面店老板火速熟络”

在社交媒体上掩饰不住对新办公环境新鲜感的人们并不知道，从机构的数字来看，他们所在的北京写字楼市场是一个空置率持续上升并创出数年新高、租金连续下滑的大环境。

多家机构在近期密集发布2020年三季度北京房地产市场报告，世邦魏理仕统计称，三季度北京写字楼市场空置率环比攀升2.1个百分点至17.7%，平均租金报价下行至每月每平方米416.1元，环比下滑0.3%。

“但要强调的是，空置率攀升是受新增供应量的影响，第三季度，北京写字楼市场迎来五个新项目交付使用，总供应量约36万平方米。事实上随着商务活动基本恢复至正常水平，北京写字楼市场的租赁活跃度正在逐步回升，前两个季度受疫情影响的需求正在逐步释放。”世邦魏理仕相关负责人称。

根据统计，截至季末，北京市写字楼净吸纳量结束了前两个季度的负值，转正录得5.38万平方米。“这不是一个新增的数字，而是新租和扩租的面积减去退租后的结果，在一定程度上更能反映整个写字楼市场的回暖情绪。而持续下跌的租金，跌幅也比上半年有明显的收窄。”上述负责人解释，“这是回暖的迹象。”

北京写字楼凉了？

今年的第一个季度，市场用“冷却”来形容受疫情影响的写字楼，万年常青的北京市场也不例外，在结束数年的净吸纳量正值后，迎来首个季度负值，也就是说，退租的面积，超过了新租和扩租的面积。

多家机构发布的报告中，三季度的情况似乎更为严峻。

第一太平戴维斯称，今年前三季度，北京写字楼市场吸纳量约为9.2万平方米，较去年同期下滑约47%。截至今年三季度末，北京写字楼市场平均空置率上升至15%，同比提高5.9个百分点。

相关负责人称，15%的空置率已经突破了10%的红线，租金更是连续七个季度下滑。更为重要的是，目前北京写字楼市场的供需平衡尚未达成，预计今年第四季度，写字楼市场还将继续下行，今年年底写字楼市场空置率可能逼近20%。

戴德梁行报告显示，北京全市及五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%，均创十年来历史新高。

“北京空置率上升，主要跟新增供应量集中有关。”CBRE世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天解释称，“2018年以前，北京市场长期供不应求，很多企业有更换、升级的需求，但是市场可选择的很少。”实际情况是，三季度随着商务活动基本恢复至正常水平，北京写字楼租赁活跃度逐步回升。虽然企业整合以及因营商环境不稳定而造成的企业办公面积腾退和缩减依然存在，但在大数据、新媒体为主导的TMT行业以及保险、证券及基金为主的金融行业的搬迁和扩租需求的拉动下，全市新租交易总量环比上升20%。外资企业需求亦有所回暖，除活跃的金融和科技行业外，消费品制造及医药板块也有不错表现。

”丽泽商务区写字楼入市的时候，有金融机构整租，可以看到需求方面的强劲。”世邦魏理仕华北区办公楼部主管张冀苏解释。

租金稳定至少到明年年中

“未来六个月，约有54万平方米新增供应即将交付，其中约八成位于丽泽，板块内去化压力持续。”世邦魏理仕报告称。

有媒体用“天量供应”来形容接下来北京的写字楼市场，也有判断称2021年恐怕空置率会达到接近25%的最高点，但张冀苏认为，如果把眼光放在全国，北京的供应量根本无从谈“天量”，“上海、深圳每年供应量大约100多万平米，北京今年40多万，明年30多万，如果看五环以内中心区域，则数量更少。”供应量的增多，确实带来了租金下行的压力，即便是市场上有需求、交易活跃。

去年开始，北京写字楼市场就已经反映出需求整体下降的趋势，但彼时，并未进入买方市场，业主持观望状态，租金并未有明显松动，但是这种局面在今年一季度疫情发生后发生了变化，有业主开始表示可以承受10%－30%的租金下调空间，以换来更稳定的租户。

“最早在明年年中，或者三季度的时候，北京写字楼市场的租金才会恢复稳定，但也不太会出现上涨的情况。”张冀苏判断。