近日，华润置地发布2023年业绩。

2023年全年，其签约销售额人民币3070.3亿元，同比增长1.9%；营业额2511.4亿元，同比增长21.3%；核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%。债务方面，2023年华润置地总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6%；加权融资成本3.56%，创近十年新低。

TOP级房企中，华润置地是唯一一家以商业见长的央企开发商。2023年的营业额中，其经营性不动产业务同比增加30.6%，高于总增速，收入合计为390.6亿元，占总营业额的15.6%。

2023年华润置地综合毛利率为25.2%，同比下降了1个百分点，主要来源于传统开发业务的拖累，其销售型开发业务的毛利率下降了2.3个百分点，经营性不动产的毛利率同比提升了4个百分点到69.6%。

华润置地正在加快打通经营性业务的变现通道。

华润置地董事会主席李欣在3月26日的业绩会上介绍未来重点工作时，提到了“做强资管平台”。“发行公募Reits，推动资产证券化，积极创新资本运作，释放资产价值。”李欣说。

华润置地目前有长租公寓和商场两个REITs平台。长租公寓即“有巢公寓”，到2023年底，在管项目60个，管理规模5.6万间，2023年的营业额是7亿元。以上海市松江区的有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目为底层资产的“华夏基金华润有巢REIT”，营业收入为7749万元。

商业REITs是华润置地的大头，华润参与了2023年首批消费基础设施REITs，不过直到2024年3月14日才成功发行。“去年12月份到今年1月份的市场其实不好，发的过程当中也挺艰难的。”华润置地首席财务官郭世清在业绩会上称。

这只商业REITs的底层资产是青岛万象城，募集资金是69.78亿元，华润置地认购了30%，公众基金份额持有人持有70%基金份额。郭世清介绍，华润置地预计在2025年对这只REITs进行首次扩募，首发市场规模将超过80亿元，预计未来3-5年的发行规模将达到100亿元。

“未来5年REITs的发行规模，我们希望就能达到500亿以上。截至2023年底，集团购物中心是76个，资产规模是2500亿元。”郭世清说。

这个募资额度与当前华润置地的抵押融资额度相近。其2023年业绩报告显示，其通过资产抵押共获得人民币591亿元的融资额度，目前余额331亿元，抵押期从3年到25年不等。相比抵押贷款，REITs的想象空间更大。

不过华润置地发行REITs，资产是出表的，即将表内资产转移为表外资产。也就是说，在收取一次性收入增厚净利润以及弱化估值风险的同时，华润置地报表口径上的资产规模将产生削减。

2023年，华润置地拿地金额排名第三（808亿元，中指研究院数据），许多地都是配套要建成“万象城”，例如2023年2月拿下的北京朝阳站综合地块，将落地北京首个万象城；2023年9月在三亚也拿到万象城二期地块。当这些地块中的万象城出表后，将不再对华润置地上市公司报表做出规模贡献。

今年1-2月，华润置地累计合同销售额206.1亿元，总合同销售建筑面积98.68万平方米，分别按年减少48.8%及40.8%。

其副总裁陈伟解释称，“1-2月份市场都有一定幅度的同比下降，但从3月份的情况来看，新房市场从来访到成交均有大幅的改善。目前市场库存依然比较高，客户短期的信心还不稳定，二手房持续分流一手房的压力，所以整体我们认为2024年市场是处在一个叫筑底回稳、继续向上势能的阶段。”