此轮房地产周期孕育了零星几个国企“黑马”，广州越秀、厦门建发、珠海华发。

它们有着共同的特点：融资成本低、土地市场异军突起、销售业绩较为强劲；也有着共同的缺点：盈利增长不够稳定。厦门建发旗下的建发国际，2023年的净利润增长速度从上一年的40%迅速放缓至2%，华发股份2023年前三季度的净利润增速也仅剩1%。

现在，轮到越秀了。

2020年-2023年四个年度里，越秀地产股东应占净利润出现了两增两降。其最新披露的2023年业绩报告显示，全年核心净利润同比减少19.43%，再现“增收不增利”的状况。行业净利润率普降、营销成本攀升、持有物业估值，都在侵蚀着这家千亿房企的盈利。

“我们多管齐下，一个是成本精准投入，一个是管理更加高效。”3月26日的越秀地产业绩会上，其董事长林昭远介绍提高净利润的办法。

对于未来政策走向，林昭远表达了很大的信心，他认为核心城市松绑限购是“可期待的”。不过谈及2024年具体的销售目标，“黑马”越秀展现出谨慎的一面。管理层披露，2024年销售目标1470亿元，相比2023年销售额增加3.5%，这个增幅相比上一年降了2个百分点。

被拖累的净利润

2023年越秀地产合同销售金额1420.3亿元，同比增长13.6%。实现营业收入802.2亿元，同比上升10.8%；权益持有人应占盈利31.9亿元，同比下降19.4%，核心净利润下降17.5%；毛利率约为15.3%，同比下降5.1个百分点。

“增收不增利”与成本有最直接的关系。

2023年全年，越秀地产的行政开支占年度营业收入2.2%，同比下降了0.2个百分点。得益于借贷利率下降以及净汇兑影响减少，财务费用还减少了2.44亿元。

越秀地产在财务费用上费了不少功夫，其全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%，期内发行了69亿元公司债券，以及34亿元境外人民币自贸区债，还在境外发行了首单人民币12.1亿元点心债。2023年，越秀地产还完成了供股，募资净额约为83亿港元，供股获1.15倍超额认购。

在各方面能省则省的情况下，其“销售及营销开支”拖了后腿，增加了4.095亿元至25.51亿元，同比上升20.1%。

“我们中介渠道的占比在持续下滑，全民营销、线上营销取得了比较好的效果。”林昭远介绍。在此情况下，“销售及营销开支”占营业收入的比例还是同比上升了0.3个百分点。

越秀地产的持有型物业在2023年出现了一部分新增的估值亏损，也影响了净利润。

其业绩报告中“其他收益及亏损”的亏损净额约为13.48亿元，主要是加了约1.54 亿元的其他零星收入净额，同时减去了约15.02亿元的“投资物业年内重估净跌值”。

15.02亿元的净跌值来源于广州萝岗项目及陈头岗项目、武汉国际金融汇三个项目。广州两个项目在2023年因为被纳入保障性租赁住房用途，被重估了价值，分别跌了5.38 亿元、8.28亿元。武汉国际金融汇受市场环境影响，跌了约1.44亿元人民币。

“亏损主要是因为市场下行，毛利率下滑导致的。”越秀地产方面对《凤凰WEEKLY地产》解释。

业绩会结束后，越秀地产资本经营部总经理姜永进在回答记者询问时回应持有物业跌值：“我们在2023年对持有型物业做了一个减值，释放了一些风险，这样后面的业绩会更漂亮一些。”这点在中金公司在对越秀地产2023年业绩的点评中也提到，称其为“业绩释压”。

对于未来如何提高净利润水平，林昭远在业绩会上称：“集团这两年一直在坚持经营管理，多管齐下，成本精准投入、管理更加高效。同时结合我们的规模和信用程度，无论是招采成本还是管理成本都得到有效控制。成本的精准投入也可以带来产品溢价，溢价也可以提高我们的盈利能力。”

上升的销售目标

虽然盈利不佳，越秀地产在拿地、销售的规模上都保持了同比增长态势。

2023年，越秀地产的合同销售金额1420.3亿元，完成全年销售目标1320亿元的107.6%，增速在TOP20房企中排名第一（克而瑞数据）。管理层在业绩会上再次披露2024年销售目标：1470亿元，相比2023年销售额增加3.5%。虽然这个幅度相比上一年有所下降，不过越秀地产已经是目前为数不多的还在坚持公开销售目标的开发商之一。

按照越秀地产的披露，其2024年可售资源2700亿元，其资本经营部总经理姜永进介绍，销售目标大致是按可售资源的45%-55%来计算。

过去一年，越秀地产在粤港澳大湾区的销售额同比上升20.0%，对全年销售的贡献占比超50%。华东地区、中西部地区和北方地区合同销售金额合计704.3亿元，同比上升7.8%，其中华东地区对其全年销售的贡献占比达到26%。

越秀地产在去年并没有花完400亿的投资预算，其上市公司披露的权益投资口径是351亿元，拿地的重点几乎都在销售强势的区域。全年新增28幅土地，总建筑面积约为491万平方米，分别于北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、南京、郑州、合肥、青岛和西安。在上海，越秀获得了首个城市更新项目，在杭州新获取一个 TOD项目，新增 TOD 土地储备48万平方米。

总的来看，2024年可售货值中，大湾区占比51%、华东21%、中西部17%、北方11%。按照城市能级来看，一线及核心二线城市占比高达95%，其中一线城市占比44%，核心二线城市占比51%。

近期市场传闻核心城市可能松绑限购，如果传闻成真，将直接利好重仓一线城市的开发商。

业绩发布会上，谈及对核心城市政策的预测，林昭远称：“限购的问题，我认为国家会持续放松。政府现在有两类（房屋功能分类），一类是保障，一类是市场化。市场化的应该按市场规则，我认为这个时机是可期待的，对未来的政策放松，我个人是充满信心的。”

对于2024年的拿地计划，越秀地产管理层给出了与前一年一样的数字：400亿。“今年我们按照销售计划进行以销定投，目前我们的铺排是按照400亿元的额度考虑集团的投资计划。”