近些年异军突起的厦门建发，旗下的港股上市公司建发国际近日披露2023年度业绩，并在3月22日举行业绩发布会与投资者交流。

据建发国际2023年度报告显示，截至2023年12月31日，集团实现总收益约1344.3亿元，同比增长34.9%；公司权益持有人应占利润约50.35亿元，同比增长约2.0%。建发国际连同其合营企业及联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约1379.6亿元，同比上涨约13.5%，完成了增长10％–20%的销售目标。

乍看之下，建发国际的业绩并没有遇到特别明显的下调。但仅仅时隔一年，建发国际管理层对外表现的态度来了180度的大转弯。

去年此时，建发国际行政总裁林伟国在谈及销售目标和拿地计划时还非常肯定地称：“2023年我们的销售目标是能在今年的基础上增长10%~20%；拿地方面，肯定是要比去年多。”

今年此时，建发国际对这两个问题均三缄其口。业绩会上，当被问到销售目标时，建发国际管理层称：“2024年的目标很难确定。”谈及2024年的投资策略，管理层说：“今年的投资规模会结合销售进度的状况，以确保整体重组规模不过大，并且确保安全性。”

可以肯定的是，一线的销售情况正在拉低建发国际中长期的预期。

“从去年下半年到现在，市场整体下行非常严重。今年1、2月份整体下降了很多。从目前3月份的情况分析，3月份似乎有所好转，包括整个来访人数和市场等。虽然情况有所好转，但是目前最主要的问题是这种可持续性确实存在不确定性，目前整体的持续性不强。”建发国际的管理层称。

不确定性加剧下，其管理层认为仅仅能设定短时间内的目标，即“逐月逐季”，

“简而言之，我们可能需要进行调整（设定目标）。我们采取逐季逐月的考虑盘点，设定最佳销售目标，无法准确地设定全年的目标。从销售目标来看，我们终究需要考虑稳住市场占有率和稳定自己的策略、排名名次。我们大致朝这个方向努力。2024年的目标很难确定，而中长期的发展方向，今天考虑这个事情似乎并不合适。”建发国际管理层在业绩会上解释。

之所以会发生如此巨大的预期转向，从建发国际的毛利率水平可以窥探一二。

2023年度，建发国际毛利约149.16亿元，同比下滑2个百分点；毛利率由2022年度的15.3%下滑4.2个百分点至11.1%。

横向来看，11.1%的毛利率水平在行业中都是偏低的，尤其是建发房产所在的TOP10级别。已披露2023年业绩的TOP10房企中，龙湖的毛利率为14.3%，招商蛇口为15.89%。

建发国际在业绩报告中解释毛利下降的原因：主要由于近年房地产市场显著下行，报告期内部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低并录得结转收入。

在业绩会上，其管理层透露了更详细的原因，即市场竞争加剧带来的降价行为。

“关于目前面临的市场竞争等问题，销售规模以及利润率的关系让我们感到困惑。我们以项目为中心的管理体系支撑，会针对每个项目进行整体调整。为了达到销售目标，我们会对每个项目的情况和市场进行折扣。”管理层介绍，目前的低净利润率水平，是为了“确保资产相对健康”。

不过，目前的毛利率水平或许已经是最低的极限。

“你们也看到我们的毛利率是十几个百分点。实际上，十几个点是安全边缘，如果我们的项目房价跌幅超过这个幅度，就会面临亏损的境地。从整个安全线上来看，目前的行业政策大部分都是如此。”管理层补充说。