深圳本土老牌房企星河地产旗下的商业物业上市公司星盛商业于近日披露2023年度业绩：年度收入增长13%至6.35亿元，公司拥有人应占利润同比增长10.9%至1.711亿元。

从去年下半年开始，星河地产及星盛商业所在的大本营深圳，迎来了“港人北上”的热潮，星河地产所有的福田cocopark、龙华cocopark的Costco超市成为港人最热衷的消费地之一。

3月21日星盛商业的2023年度业绩发布会上，其管理层介绍：“目前福田cocopark这个项目的新港人客流量占比非常大，周末可以达到40%……相比2022年，福田项目的商家销售额增长了60%，这是非常大的增长。”

可惜的是，“港人北上”潮最终体现在财报中仅有13%的年收入增长。有投资者在业绩会上询问“是否由于内地消费整体较为疲软，造成报表上无明显体现”。

据星盛商业2023年业绩报告显示，其在中国布局了21个城市的55个商用物业项目，当中有48.9%的建筑面积由独立第三方开发或拥有，其中大湾区34个、长三角地区9个、华中地区1个、其他地区11个，其他地区包括了汕尾、揭阳、天津、西安、鄂尔多斯、成都、日照、厦门、济宁。

星盛商业财报中并没有呈列地理分布资料，包括收入、净利润等。其管理层在回应中仅提到“随着现场人数的增加，管理成本和费用将大幅增加”，并没有明确表示和内地分部收入有关。

不过，星盛商业在之后的问答中体现了对整体市场的担忧，其管理层在业绩会上对投资者表示：“目前我无法为各位提供明确的业绩指引，现实原因很简单，整个地产行情是一个非常极端的方向。”

星盛商业管理层从三个方面阐释如何“极端”，首先是房地产的大形势“无论是地产销售、新增还是去化，全部都在历史新低”；其次在消费端，“消费意愿降低、存款欲望提高”；最后是商家方面，“商家开店意愿持续下降，尤其是在内地的其他城市，非常明显”。

危机感十足的星盛商业在2023年解约了7个项目，对比2022年的6个又增加了1个。对于解约的原因，管理层称：“我们认为合作方的长期合作资金链存在问题，于是主动进行了解约。”

对解约项目的应收账款催收体现了一部分利润在2023年的报表中，星盛商业2023年的经营性净现金流与规模利润之间存在1.2亿元的差额。管理层介绍有约6000万-7000万元为回收历史上的应收账款，另外一部分为收取的商户押金。星盛商业在2023年对商户的押金收取从两个月增加到三个月。

二级市场方面，星盛商业的股价在去年一年下跌近半，从年初最高峰的2.12港元/股跌至当前的1.31港元/股（3月22日收盘价），离“仙股”仅有一步之遥。星盛商业管理层在业绩会中直言：“无论是行情、市场还是股票都不佳，感谢各位股东和投资者对星盛的支持，我们在股票价值上无法给各位带来良好表现。”