今年10月份的时候， 广州人才集团联合其他几家单位和研究机构，对广东省9个地区、17个行业的典型职位薪酬数据进行全面调查分析，算出了广东省的平均工资水平是：月薪9100元。碧桂园总部所在地、广东工业重镇佛山，排名第四，平均月薪9000元。

12月12日晚间，碧桂园发布上市公司公告，中国女首富杨惠妍的月薪跌到了1万元，刚刚够上佛山平均工资。号称“砸锅卖铁都要救公司”的杨惠妍家族，为了碧桂园整体的降本增效，给自己砍了一刀。

实控人当然不会真的靠工资生活，恒大去年给许家印也才发了12.6万元的薪资，此举更多的是起到表率的作用。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，一直挣扎着不想走恒大老路的碧桂园，在10月18日美元债正式违约的前后，开始对高层进行各种成本缩减，比如取消免费食堂、取消配车。碧桂园中低层降薪的较少，取而代之的是区域合并带来的大范围裁员，其中一线营销岗位多数得不到裁员赔偿。官方披露的今年的行政费用开销，较2021年减少了六成。

目前，碧桂园还在努力避免人民币债务的违约，美元债的重组还在初期谈判阶段。

数日前，杨惠妍称“只要存货资产正常销售，未来十年碧桂园仍将持续保持正资产”。“正常销售”仍然是碧桂园走出困局的关键，杨惠妍家族还在赌一个上升市场的到来。

分红300亿，回流400亿

公告里披露的与杨惠妍一起降薪到年薪12万的还有三个人：杨惠妍的丈夫陈翀、杨惠妍的妹妹杨子莹，以及碧桂园至今还在委以重任的杨国强旧部莫斌。

杨惠妍家族对碧桂园的持股比例一直维持在50%以上，碧桂园自上市后连续分红15年，直到2022年净亏损没有分红。通过东方财富数据统计，2017-2021年，杨惠妍从上市公司拿到的总分红约315亿元，2019年最多约47亿，2021年仍有17亿。

降薪之前，杨惠妍、总裁莫斌、执行董事杨子莹、非执行董事陈翀的年薪分别是37万元、300万元、200万元、37万元。

杨惠妍在接班之前为碧桂园的执行董事，最初的年薪为170万元，之后逐步上涨，2019年高达2534万港币。2022年碧桂园净亏损时，杨惠妍的年度薪酬是38.5万。

不过，这些天价分红以及薪酬，大部分回流到了上市公司。

据碧桂园最新的官方披露，杨惠妍在最近的内部管理会议上表示，作为控股股东，杨惠妍家族上市至今已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持总额约410亿港币，且从未减持股票。其中，2021年向集团提供15.6亿港币无息无抵押借款，2022年12月筹集50.5亿港币无息无抵押借给集团。此外，自1997年第一笔大额捐赠算起，公司及家族累计慈善捐款超105亿元人民币。

截至12月13日收盘，碧桂园的股价为0.79港元，总市值221.11亿港元，按照51.95%的持股比例计算，杨惠妍家族持有的市值仅109亿港元。加上碧桂园服务的持股，两家上市平台的持股市值总额不到200亿港元。

高管吃食堂自费30元

房地产行业高管的薪酬在过去两年都出现了大幅缩水。据统计，2022年87家上市房企CEO、董事长的薪酬，由6.88亿减至3.68亿元。其中，保利发展董事长刘平年薪560万元，越秀地产董事长林昭远年薪853.8万元，万科董事会主席郁亮年薪393.5万元。此外，龙湖集团首席执行官及董事长陈序平年薪3733.1万元，旭辉控股董事局主席林中年薪396.3万元。

民企开发商爆雷潮以来，老板带头降薪早已不是个例。恒大高层在2021年开始大幅降薪，2021年，许家印薪酬21万元，肖恩薪酬4414万元，唯一拿到2.02亿元天价薪酬的是目前已杳无音讯的夏海钧。到2022年，许家印的年薪只有12.6万元，融创董事局主席孙宏斌年薪24万元，融创行政总裁汪孟德年薪765.2万元。

高层降薪起到的是带头表率的作用。

“降本增效，上面有表示，下面才更容易执行。”一名碧桂园集团的中层对《凤凰WEEKLY地产》说。

“老板带头降薪，才有给下面的人降薪的理由。”一名地产从业人员调侃。

杨惠妍之下的高层已经经历了多次的降薪。碧桂园方面对《凤凰WEEKLY地产》透露：“集团近两年对高管薪酬进行了多次调整，至2023年高管薪酬较2021年下降86%，这些高管包括公司总部副总裁、职能中心总经理及以上高管、区域总裁。”

碧桂园方面还介绍，目前碧桂园已取消所有高管配车，包括高管体检报销、高管免费食堂等待遇亦均已取消。

上述集团中层透露，对高管缩减费用的举措发生在美元债爆雷前后。“高管现在吃食堂要付钱了，30元一顿。员工食堂还是很便宜，早餐2元，中饭和晚饭都是3元。”

12月初，碧桂园进行了新一波的区域裁减，区域公司的数量从28个减到了21个，河北、北京区域合并为华北区域，山东、 苏北区域合并为鲁苏区域，西北、陕西合并，浙江、安徽合并，江西、福建合并，广西、江中合并，四川、云南合并。

区域缩减带来的就是新一波的人员缩减，一名在此轮缩减中即将被裁员的一线营销员工称，公司无法给任何赔偿。

“地产板块的影响比较大，毕竟太长时间没拿地了，设计、投策、成本等条线就会闲置不少人员。”一名地产板块的员工称。

何时走出困局？

在碧桂园最新的12月集团管理会议上，杨惠妍称集团管理层与财务部门对公司经营可能面临的极端情况进行了敏感性模拟分析。“请大家放心，保守计算的情况下，只要我们的存货资产正常销售，即使假设我们不买地、税收没有减免、不考虑‘一体两翼’的新增贡献，未来十年碧桂园仍将持续保持正资产。”

也就是说，碧桂园的自测结果是：资可抵债。

碧桂园2023年半年报显示，截至今年6月30日，碧桂园的净资产超2500亿元，已获取的权益土储约7800亿元，净经营性现金流保持为正数。

“资产负债表的修复非常重要，路径非常清晰，也是可以达成的，大家要有信心共同努力去谋发展。”杨惠妍表示。

也就是说，碧桂园未来十年要维持正资产，得同时满足两个条件：存量可以正常销售，以及不被债权人挤兑。

碧桂园目前的总负债为1.43万亿元，和货值依然有超过2500亿元的差价。但如果房价下降，货值金额就会跟着减少。

碧桂园存量最大的硬伤就是有大约60%的土储在三四线城市，其2021年销售额有68%来自三四线。碧桂园管理层曾在2022年说，要在3-5年内将一二线的土储比例达到50%。但是近两年，碧桂园因现金流压力，拿地的力度并不大，2022年拿地金额是61亿元，今年目前只拿了三块地，分别在杭州、太原、佛山。

和所有还未“躺平”的龙头房企一样，碧桂园还在等待市场的回暖。

如此艰难的内外部环境下，如何提升销售？碧桂园在内部会议上称，要把握12月销售关键节点，加大现楼去化，调动全民营销，努力突破专项盘活，促进现金的回笼；要盯紧年末回款，做好年底逾期应收款的清收。同时，要提前筹划春节返乡工作，返乡地区要提前做足准备，筹备开门红供货及销售安排。

同时，碧桂园还在通过转让的形式尽力地清理三四线的库存。天眼查APP显示，近日碧桂园位于湖北十堰市房县的项目公司发生了股权变更。近期，碧桂园还转让了保定碧清房屋置业有限公司、保定碧清房地产开发有限公司、秦皇岛碧绣房地产开发有限公司等多家公司股权。

还有一个牵动着碧桂园生命线的关键就是债权人。

早在今年年初，就有银行从业人员告诉《凤凰WEEKLY地产》，碧桂园已和银行商谈开发贷展期事宜。“极端情况下，只有国内行硬上置换，外资行还要同意展期，才能避免引发交叉违约。”这名银行从业人员称。

今年10月18日，碧桂园因无法支付“碧桂园6.15% N20250917”的利息，正式官宣美元债爆雷，这笔利息是1537.5万美元，碧桂园随之启动美元债的整体重组工作。

公开信息显示，碧桂园的离岸债券有17只，包括两只在新加坡证券交易所流通的普通可转债“碧桂园4.95%CB20260728”和“卓见国际4.5%CB20231205”，存续金额为69亿港元。另外15只债券都为美元债，合计存续金额为99.1269亿美元，到期日最早的为2024年1月27日，最晚的为2031年1月2日。

碧桂园仍在极力避免人民币债务的违约。今年9月，碧桂园宣布9笔境内债展期，分别是“16碧园05”、“21碧地03”、“20碧地03”、“19碧地03”、“21碧地04”、“21碧地01”、“21碧地02”、“16腾越02”、“20碧地04”，涉及金额共150亿元。还剩下“22碧地02”和“22碧地03”两只。

上周，有媒体报道称深圳证交所与部分8亿元人民币债券持有人会面，该债券的认沽期权于12月13日生效，允许投资者在明年到期前进行赎回，而大多数持有人都被说服放弃进行赎回。

12月11日，碧桂园公布关于“22碧地03”债券持有人回售结果，回售登记期有效回售申报数量为0张，剩余未回售债券数量为200万张。12月13日，碧桂园公告“22碧地02”本金及利息已足额支付指定账户，有效回售申报数量为800万张，回售金额为8亿元（不含利息）。

半个月前，《凤凰WEEKLY地产》得知人行正在对50家房企白名单进行评估，碧桂园就在名单之列。之后，各大主流银行纷纷召开座谈会，碧桂园参加了广发银行、工商银行两家。

不过，直到目前，明确的名单还没能成型，碧桂园能做的仍只有自救。