登顶“宇宙第一大房企”的2016年，恒大因为不满港股对内房股偏低的估值，动起了回归A股的念头。

从2010年“国十一条”出台之后，房地产在A股的股权融资基本就被停止了，包括IPO和再融资。

在恒大之前，万达、富力、首创都试图从境外回归，但始终不见进展。

王健林、张力和李思廉没做到的事，许家印想试试。恒大先是为借壳深深房，突袭万科加入“宝万”混战，后又拉来包括苏宁在内的1300亿战投。

后来证明，许老板误判了时机，王健林没做成的事，他也同样没做成。2020年11月，恒大宣布回A失败。

即便是对于恒大这样的庞然大物，监管也没有破例亮绿灯。当时中原地产首席分析师张大伟就表示：“A股对于房地产企业上市、发债等融资的限制，丝毫没有放松。”

事实上，2018年开始，这样的限制是有所扩大的。证监会对主业不是房地产，但涉房的企业的再融资，暂不推进审核。有分析认为，这与扎实推进“房住不炒”的工作思路有关。

12年过去了，出人意料的是，监管对房地产在A股融资的零容忍态度，在2022年被撕开了一个小口。

大门为谁而开？

据10月20日《中国证券报》的消息，证监会相关人士表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。

之所以说这次开的只是“小口”，是因为证监会规定了10%的红线，即：

自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；

参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。

显然，这个“小口子”与迫切渴望现金流的房地产开发企业没有什么关系。

谁将从中获益？

有猜测认为，一些此前融资受阻的涉房企业，或许可以重启融资计划。2018年，再融资被限制后，深康佳A、哈工智能的定增，联得装备的发行可转债，都因涉房受阻。

万泽股份在2016年发布的定增预案，拟用于投资先进高温合金材料与构件制造建设项目，但因公司涉房，到2020年修改数次无效后也主动终止。

光大证券则预测，建筑建材行业的上市公司也将迎来机会。

其列举了8家建筑央企中的7家(中国中铁、中国铁建、中国交建、中国电建、中国能建、中国化学、中国中冶），最近一年（2021年）年报相关房地产业务收入及利润占比均低于10%，可借助此次政策松绑获取规模可观的权益融资资金。

光大证券认为，2017年之后由于涉房企业再融资被严控，导致此类企业丧失了加速增长的引擎。故而，再融资放开对建筑央国企后期扩张带来实质性利好。

放开股权融资的效果能有多好？光大证券对比了中国电建和中国能源建设，2013年时两家公司收入体量、利润体量、资产体量等指标均较为相近，但到了2019年，中国电建各项规模指标均大幅领先于中国能源建设。

出现这一现象的重要原因在于其两者权益融资规模的差别。2013年到2019年期间，中国电建通过两次定向增发和一次优先股发行共获得286.66亿元权益资金，形成1576.09亿元的营收增量；中国能源建设在2015年通过IPO获得122.06亿元权益资金，形成510.56亿元的营收增量，仅有中国电建的1/3。

对于主业不是房地产的企业，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，证监会的最新政策将促进相关企业剥离房地产业务，出售房地产资产。

“由于涉房收入、利润占比低于10%的要求，一些企业为了满足条件，充分利用政策进行融资，会加大房地产业务或资产出售，以降低房地产业务比例。”刘水说。

上文的中国电建，在今年6月公告称拟定增不超23.29亿股。今年9月，其在回复发审委的函中明确，正在剥离房地产业务。

“公司没有明确说完全不做房地产，但地产业务一定要剥离出上市公司。”一名中国电建地产板块的员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

“小口子”对于房地产行业也并非全无好处。

“对于主业非房地产的上市公司，特别是其中一些地方国企、城投平台或者其他实体企业，如果因为其（或子公司）参与了收并购和保交楼，从而导致涉房而无法在资本市场融资，对于引入社会资本推进收并购和保交楼，进而稳定房地产市场是非常不利的。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

他认为，对于少量涉及房地产，但不以房地产作为主业的A股上市公司，如果其在资本市场融资不仅不会因为参与的收并购或交楼而受到限制，反而可能会受到鼓励，这将有助于更多的社会资金参与，从而有助于房地产市场风险有序释放和平稳健康发展。

香颂资本执行董事沈萌对《凤凰WEEKLY地产》分析：“从政策的措辞上来看，并不是给房地产业务放开融资，或者说不是为了缓解房地产业务的资金压力而放开融资。所以能够符合这个条件的上市公司大多是涉及综合型业务的超大型企业，这类企业本身受房地产调控的压力应该较小，不排除是为了支持它们去接盘那些受困的房地产项目、实现保交楼。”

还有专家认为，一些特殊的房地产类型企业也可能获益。

“一些文旅等企业，若没有划入到地产板块，那么其他业务发展也自然可以获得更宽松的机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《凤凰WEEKLY地产》表示。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，物业和房地产交易服务企业也有就此机会登陆A股的可能。“在预期下行和保增长压力加大、地产行业久未回暖的情况下，证监会适当放宽涉房企业上市要求，为此类企业上市融资创造了政策条件，也为A股市场发展增添了新的活力源泉。”

不过，物业是否属于这次放松的范围还不能完全确定。一家正在为赴港上市做准备的物企内部员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“我们关注到了证监会的消息，但是并没有去研究，还是按照原计划去香港上市。”

“口子”是否留有余地？

从历史经验来看，A股确实更有利于内地房企，最早一批上市的龙头地产股，最初就是通过在A股的股权融资中壮大净资产的。

以万科为例，从上市之初到2009年，万科在21年间累计融资9次，总额达到250亿，早年间在基金界甚至有“圈钱专业户”的谑称。

没有赶上股权融资黄金期的房地产新力量，这些年则只能继续靠利润滚存累积净资产。

此时，证监会的表述里，明确限制了资金用途，“募集资金不能投向房地产业务”。政策此次开的“小口子”，目前来看确实对房企几乎没有帮助。

它更大的意义在于想象空间。

事实上，过去十几年间，房企在A股的股权融资曾在2014-2015年短暂开闸。

2014年，北京城建等多家房企再融资方案获批；2015年8月，绿地655亿借壳金丰投资登陆上交所；12月，新城控股“B转A”成功转板；12月底，招商地产和蛇口工业区重组为招商蛇口。

也许就是这一轮开的“口子”，让恒大看到了希望。

这样的希望，今年年初又再次在市场间重燃。 2022 年初就有市场预期通过地产再融资放开的方式来化解房企信用风险，一方面通过股权融资降低资产负债率，一方面补充房企现金流。

但相当一部分人，对此持不同意见。业内分析，以往的政策都具有连贯性，大转向的可能性不大。

香颂资本的沈萌认为，A股短期内不可能对房企融资放开。“毕竟对房地产行业秩序的整顿是连续多次重要会议的焦点，二十大报告也仍然延续这一政策。”

值得注意的是，在2014年的开闸中，是有明显倾向的。当时克而瑞在报告中称：“再融资方案获批可能也并非一帆风顺，项目需要符合国家政策，也就是说一级土地开发、棚户区改造、保障房建设、城市基础设施配套等项目更容易获批。”

之后恒大、万达、富力回A的连续受挫，说明了闸口全面打开的难度不小。

国泰君安在最新的报告中认为，是否传导至房企还取决于房企自身转型的过程。

“这个政策的出台，为未来业务结构调整后的房企留下融资渠道。”国泰君安称。

国泰君安认为，房企 从 2014 年左右开始进入到转型期，大量房企在 2014-2016 年通过定增购买资产的形式转型新业务。由于地产业务规模较大，公司整体收入结构调整较慢，融资端受限。地产再融资在 2016 年后基本已停止，房企融资渠道也持续处于收缩状态。从边际变化来看，该项政策即是房企融资端的改善，是为未来房企转型后打开融资路径。也许就是这一轮开的“口子”，让恒大看到了希望。也许就是这一轮开的“口子”，让恒大看到了希望。也许就是这一轮开的“口子”，让恒大看到了希望。