曾经多次直言“暂不拆分上市”的万物云终于选择“将头发梳成大人模样”。

4月1日早间，万科旗下万物云正式向港交所提提交招股书。早在去年11月，万科就公告拟拆分万物云至香港主板上市，3月30日，《凤凰WEEKLY地产》曾独家报道，该申请获证监会受理。

“儿子长大了，就可以出去成家立业（上市）了”，在提交招股书的前一天，万科方面曾在业绩会上做如上表述。

业绩会上郁亮还表示“希望万科的业务都能成为有出息的儿子。”

招股书显示，万物云2021年实现收入为237.05亿元，同比增30.6%；毛利约为40.2亿元，同比增19.48%，毛利率约为17%；年内利润17.14亿元。

来自万科集团的项目收入，万物云依赖度较低，占比较高的是来自三方业务收入。

招股书显示，2019年-2021年，万物云来自于第三方收入占总营收的比重分别约84.6%、 81.4%、80.8%，来自万科集团及其合营企业或联营企业的收入占总营收比重分别约15.4%、18.5%、19.2%。

万物云在招股书中还披露，从2011年至2021年，公司的收入总规模增长超过了16倍，复合增长率超过了30%。

值得注意的是，万物云过往年度内毛利率并不具备太多优势，2019年-2021年期间，毛利率分别为17.7%、18.5%以及17%。

就万物云的毛利率偏低等问题，万物云首席执行官朱保全此前曾在万科业绩会上表示：“已上市的物业公司毛利率大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，认为15%左右是一个合理区间”

细分来看，万物云的收入构成主要分3部分，具体包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务以及AIoT及BPaaS解决方案服务。

2021年度，社区空间居住消费服务收入约131.6亿元，收入占比55.5%，毛利率约为15.8%；商企和城市空间综合服务收入约为86.93亿元，收入占比约为36.7%，毛利率15.9%。此外，AIoT及BPaaS解决方案服务营收为18.50亿元，占总营收的7.8%，毛利率则显著高于前两项，达到29.9%。

在管面积方面，截至2021年末，万物云的在管项目总数4393个，在管面积7.85亿平方米，同比增长35.9%，略逊于碧桂园服务，位列物管行业第二位。合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，同比增长38.0%。

其中，万物云住宅物业服务的在管总建筑面积约为6.60亿平方米，其中约49.5%的面积为万科旗下的项目，约50.5%的面积为独立第三方项目。

股权结构方面，万物云披露称，万科企业合计持有约57.12%的公司股份，此外还透过各全资附属公司万倾、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源等，合计持有5.77%的公司股份。

此外，万物云的投资人还包括了博裕投资、58同城等，持股分别约为17.14%、2.86%。

万物云在招股书中表示，IPO募集所得资金净额将用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，建立产业互联网能力；收购或投资行业上下游供应链的服务提供商，打造生态体系；吸纳及培养人才；和用于营运资金及一般公司用途。

“物管走下神坛，回归理性。”目前已逐渐成为资本市场对物管行业的一个判断，但“当下万物云上市时点更合适，投资者给的估值会更为理性。”朱保全称。