“南有王石，北有冯仑，中有胡葆森。”这句话在地产圈流传了很多年。

作为“地产三剑客”之一，67岁的胡葆森依然扮演着建业地产带头人的角色。这家被称为“河南王”的房企，去年经历了多重艰难。3月29日，胡葆森坦言，“业绩不理想。”

3月28日晚间，建业地产发布了2021年年度业绩报告。

据年报显示，2021年建业地产收入为419.59亿元，较上年同期433.04亿元减少3.1%；毛利为68.10亿元，同比减少20.77%；归属股东净利润为6.04亿元，较上年同期的18.01亿元减少66.42%。

但胡葆森在业绩发布会上同时强调，虽然业绩和利润都有不同程度的下滑，但这是在特大暴雨和疫情的形势下取得的，“非常不容易”。

“即使中国房地产市场的2021非常的不容易，但中国的城镇化还没有结束，房地产行业还会发展，建业还能享受到河南城镇化的红利。”这是这位地产老兵对未来的信心。

“河南王”的难题

1992年，建业地产在河南起家。此后的很长时间，这家房企始终扎根河南市场，很多同等规模的地产商开始走向全国的时候，建业地产成了比较特殊的存在。

2002年，建业地产确立了“省域化战略”。建业官网显示，截至2019年末，建业已经实现了在河南省18个地级市和122个县级城市的全覆盖。

“河南那么多县市、乡镇，你做到死也做不完。”2015年，胡葆森说。

这条路给建业带来了巨大的回报。不到20年的时间，这个仅靠深耕河南省的本土房企，在销售金额和资产规模上均突破了千亿。

很多郑州人提起建业地产，都用了类似的说法，在河南，建业几乎“无处不在”，“无论是住的房子还是逛的商场，甚至是游乐园，都有着建业的身影。”

河南王的名号因此而来。

但2021年，“河南王”在河南遇到了困难。

“河南房地产市场受疫情、下半年的水灾及行业宏观调控影响，导致全年整体市场需求回落，结转物业面积减少，以致2021年度结转收入减少。”年报中称。

2021年，建业地产房地产业务的合同销售额达601.05亿元，较上年的683.40亿元同比降12%。河南省18个市中，建业地产在11个市出现了合同销售额同比下降，降幅最高的是平顶山市，达69%，有4个市的降幅超过了50%。

洪灾过后的9月份，有消息称建业地产向河南省政府提交了《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。建业在随后的回应中称，该报告是在‘万人助万企’的背景下递交的，“目前建业集团多数业态基本恢复到了灾前的生产经营状况。”

2021年整个河南省的房地产市场的销售数据出现下降。据统计，2021年河南省商品房销售面积约1.32亿平方米，同比下降5.8%；销售金额同比下降7.5%。

同时，河南省多个地市的房价去年也有不同程度的下降，郑州房价全年的降幅达到了近3%。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对《凤凰WEEKLY地产》分析称，建业地产在河南起家，而且对河南区域的单一依赖性较高，河南市场变动对其造成的影响是较为强烈且直接的。

“去年河南地区遭遇疫情和洪灾，对于城市整体经济发展的影响着实不小，当然楼市交易活动也受到一定的阻碍，导致企业业绩有所下降。”关荣雪说。

扩张与困境

跟很多区域房企类似，2017年是建业的“跨越”年。

《凤凰WEEKLY地产》整理发现，2016年建业拿地规模共计151万平方米。但到了2017年，这一数字猛增至575万平方米，增速超200%。

扩张的背后，是负债的不断上涨。据关荣雪分析称，近些年建业地产在土地储备方面的投资不小，负债规模逐步增长。“高负债，也使得建业地产很难承受外部环境的冲击。”

年报数据显示，自2017年以来建业地产负债额正在不断上升，仅仅3年时间就从2017年的540.54亿元上涨到了2020年的1493.19亿元。

截至2021年末，建业地产流动负债共计1158.4亿元，非流动负债共计172.23亿元，负债总额共计约1330.63亿元。

而据财报显示，同期建业地产的总现金（包括现金及现金等价物以及受限制银行存款）共计98.47亿元。

同时，建业地产的净借贷比率也在不断上涨。2021年6月底，建业地产的净借贷比率就达到92.6%；2021年底，这一数据再次上升至94.9%。

对于建业地产高负债率背后的原因，关荣雪分析，这同企业支出和营收两方面有关。

其一，由于土储规模的不断增加，建业的负债总额也是在逐步增长的，为了减轻债务压力，频繁“借新偿旧”；其二，企业在经营层面面临一定的盈利压力，自身造血状态较为乏力，或只能被迫通过借贷等方式注入资金，以推动企业经营发展。

据建业地产总裁王俊表示，2022年建业地产的境外美元债只有8月到期的5亿美元债一笔。关荣雪分析称：“综合来看，建业地产在楼市销售方面的回款成果还是存在一定的不确定性，其偿债压力不小。”

转变

早在2015年，胡葆森就提出了新蓝海战略转型，以轻资产为主要模式，实现企业从房地产开发商向新生活方式服务商的整体转型。

当时，胡葆森提出希望建业通过这样一个转型，最终回归到‘根植中原，造福百姓’的初心，做中原城市化进程推动者。

在2021年初，建业提出了“走出河南，走向大中原，服务大中原”的目标。

随后的5月31日，建业集团旗下的中原建业在香港成功上市。官方称，中原建业主要承接建业集团轻资产业务的拓展、运营与管理，做建业“大中原战略”的排头兵。

6月份，建业地产同荣华地产签订了合约，将陕西作为“走出河南，走向大中原”战略的第一站。

据资料显示，截至2021年底，建业还开拓了天津、海南等地的市场。

死守河南多年的建业，开始有了变化。

今年2月，建业举办了一次媒体恳谈会，会上胡葆森说，建业要做到三个字，即：“少、小、好”。他表示，在当前形势下，不适合再开辟新的赛道，赛道尽量要少；小，规模上不追求过快的增长；好，只有少了小了的前提下，企业才能做好。

从2017年开始，建业每年拿地的规模也确实在不断减少。

据整理，2017-2020年，建业地产获取的土地规模分别为575万平方米、548万平方米、476.5万平方米和303万平方米。

据年报，2021年内建业地产通过招拍挂和股权合作等方式获取土地约289.4万平方米，新增储备建筑面积约809.1万平方米。截至2021年末，其拥有土地储备建筑面积约5345万平方米，其中权益建筑面积约3861万平方米。

求稳

业绩发布会上，管理层提出了2022年530亿销售额的目标。

去年年初提出的800亿的销售目标，后来降低到700亿，但最终也没能完成。

今年，目标被再次大幅调低。

3月1日，郑州出台了“新政19条”，提出了放宽限购、取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置等措施。

对此，关荣雪称，这或许会令建业的项目回归郑州：“借助政策适度调整的红利，抓住销售窗口期，凭借自身影响力扩充规模以寻求新的利润点。”

“河南省城镇化的红利仍然存在，河南省政府、郑州市政府积极出台了多项支持的政策，整个河南的销售也在积极转暖向好。”管理层在业绩会上提到。

同时，管理层也提到，省内的很多银行均为建业地产提供了很多的信贷支持。

据管理层表示，就不完全统计，在去年灾情和疫情之后，郑州农商行、中原银行和郑州银行给建业地产新增的贷款，不包括其原有的存量，在春节之前已经超过了16个亿。

值得一提的是，胡葆森还在业绩会上提到了近期建业地产管理层架构的调整：“总部缩减了近2/3的人员，将5级的管理架构压缩成了3级。”

对此，王俊称，架构的调整对于集团提质降本增效非常重要，可以更好地完成经营的目标，激发组织的活力，提升整个经营管理的效率。

对于未来的发展，王俊表示，在新的一年建业将会从4个阶段入手。

他称，上半年的计划是促进年后的平稳复工；提前要准备好8月份要到期的5亿美元规模的美元债；年底保证资金安全，达到一个合理的水平。

2022年初，胡葆森在《老胡家书》中提到：“人到半坡路更陡，船到江心浪更急。”今年是他带领建业走过的第30年，三十而立，而稳恐怕是“立”的根本。