刚刚被惠誉下调评级的力高集团，3月28日披露了2021年度业绩报告。

报告期内，该公司实现收入203.96亿元、毛利47.62亿元、净利润25.14亿元，分别同比增长了63.8%、69.33%及74.3%。

业绩稳步增长的背后，掩藏着利润被少数股东吞噬的窘境。年报数据显示，力高集团2021年的净利润被少数股东分走了16.30亿元，25.14亿元的净利润中，归属股东净利润仅为8.84亿元，同比减少了31.8%。

而2021年中期业绩显示，归属股东净利润仅有5.33亿元，整个下半年，力高地产归属股东净利润仅增长了3.5亿元。

有业内人士认为或是因为该房企采用了合作开发模式，更多的利润均被合作方分走。

但也有业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，力高集团的少数股东分走巨额利润，或许是因为采用了信托融资，“按照它的体量，这些信托融资极有可能是走明股实债的路子。”

媒体报道显示，力高集团此前曾经进行过多笔信托融资。据用益信托网数据显示，力高集团信托融资规模约20.45亿元，且都集中在2022年、2023年到期。

该报道指，力高集团在2023年3月份前，公开层面或有累计近63亿元的到期债务。

2月的销售，降了三成

官网资料显示，力高集团1992年创立，总部位于深圳，2014年1月正式在港交所主板上市。

截至2021年末，力高集团已在全国布局133个开发项目。2021年，力高集团实现合约销售金额470.11亿元，合同销售面积536万平方米，分别增长了14.7%、12.6%。

惠誉此前曾在报告中指出，2021年力高集团非控股权益占其权益总额的比例为54%，预计，2022年该比例将为50%-55%。这表明力高集团依靠非控股股东（多为房企）出资来获得业务扩张所需资金。

“此举降低了该公司的债务融资需求，但可能导致现金漏损并削弱财务灵活性。”惠誉称。

从区域贡献来看，泛海峡西岸经济区贡献了112.66亿元的收入，该收入较去年同期增加了350%，主要由于江西若干项目的交付所致。

此外，中西部地区收入同比增长25.6%，贡献了63.44亿元，环渤海经济区的房地产销售业务收入则从去年的43.91亿元，下降至年内的19.37亿元。

随着交付面积的增加、已交付物业的每平米均价增加等因素，年内该公司业务毛利率增至23.4%。

与此同时，销售及营销开支也大增43.9%，达到了10.69亿元，力高在年报中表示，主要用于物业推销费用及向销售代理支付佣金所产生的开支。

进入2022年，行业基本面仍未获得缓解。本月初，力高集团发布的前2月的销售简报显示，合约销售金额45.2亿元，同比下降了18.3%，而2月单月的销售额更是环比减少了27.3%，同比减少了35.1%。

一年内短债增压

按目前披露的财务数据来看，力高在资金方面压力也不小。

财报披露显示，虽然2021年的平均借款利率较上一年减少，但集团的平均借款成本利率高达9.71%。

截至报告期末，力高集团的现金及现金等价物约为75.34亿元，此外还有受限制现金约33.22亿元。

有媒体援引克而瑞数据显示，2021年100家典型房企的新增债券类融资成本为5.32%，较2020年全年下降0.99个百分点。

“这一融资成本大大高于力高集团所处位置的行业平均值。”有业内人士表示。

截至报告期末，该公司借款总额194.43亿元，其中包括96.21亿元的非即期借款，和98.22亿元的即期借款。

各项借款总额中，一年内到期借款金额98.13亿元，1-2年内借款金额65.18亿元，2-5年以上借款金额31.12亿元。

按照财报数据，力高目前在手非受限现金或难以覆盖一年内到期借款。

此外，惠誉的报告指出，力高集团2022年年底之前有5.41亿美元的债券到期，包括2022年4月到期的2.36亿美元高级票据和2022年8月到期的3.05亿美元高级票据。

此外，力高集团的8亿人民币银团贷款将于2022年3月到期。由于销售额下滑，到2021年底力高集团的现金状况恶化，惠誉认为控股公司层面的现金为21.5亿元人民币，将不足以偿还即将到期的债务。

就在年报披露后的次日，力高公告称与若干金融机构及融资代理人签订了附带特定契诺的融资协议，总额为9.55亿港元，期限为36个月。

拆分物业

有数据显示，自2021年7月，三巽集团登陆港交所后，已有超252天没有房企登陆港股资本市场，与此同时，物企港股融资脚步也已放缓。

2021年上半年近50家物企IPO，仅7月就有中骏商管、德信服务集团、融信服务等6家物企集中上市，单月刷新港交所上市纪录。而8月之后，物业市场遇冷，物企上市缓慢，仅京城佳业、德商产投服务两家物企上市。

截止到去年年底，物业企业扎堆上市热潮已近尾声，除个别头部企业以外，其他小盘股上市公司在上市后的表现并不尽如人意。

“从大环境来看，受新冠肺炎疫情、通货膨胀等多重因素影响，港股大盘震荡走弱，港交所整体新股上市数量也有所回落。”有业内人士分析认为。

在这样的大环境下，今年的3月18日，力高新生活艰难通过港交所聆讯。聆讯后招股书显示，预计全球发售5000万股，至多募资2.55亿港元。

截至2021年9月末，力高健康生活在管项目总计达91个，在管总建筑面积达1510万平方米，并且已订约管理位于中国11个省、市及自治区的28座城市的133个项目，合约总建筑面积为2350万平方米。

募资用途方面，约55%用于战略性收并购，15%用于提升社区管理，10%用于提升社区及客户满意度等。