中南高科招股书失效的当日，中南集团旗下另一家公司中南服务通过港交所聆讯，并披露了聆讯后资料集，这也是近期第二个通过港交所聆讯的物业公司。

据港交所文件显示，中南服务最早在2021年3月29日首次提交招股书，6个月后失效并很快在9月30日二次提交。11月12日，该公司披露了聆讯后版本。

据聆讯后招股书披露，中南服务是一家综合管理服务提供商，深耕长三角地区，并建立了全国性的布局，在中指研究院物业百强企业综合服务实力榜单中位列第18位，主要业务包括住宅物业和包括购物中心、办公大楼、工业园区在内的非住宅物业。

收入超8成来自母公司

截至2021年9月30日，中南服务已布局了65个城市，合计215个在管项目，在管建筑面积约4330万平方米，订阅管理面积约7010万平方米。

在已上市房企中，这一在管面积排在30-35为区间，同区域已上市物业企业有南都物业、佳源服务、金融街物业、越秀服务等。与聆讯期的物业公司比较中，在管面积的规模和海悦生活、新力服务相仿。

中南服务的长三角地区110个项目贡献了2021年前5月55.3%的收入，环渤海地区44个项目，贡献了2021年前5月23%的收入。

截至2021年前5月，公司总收入4.36亿元，毛利约1.12亿元，归属股东净利润2840万元。其中，物业管理业务收入为2.78亿元，非业主增值收入为1.34亿元，社区增值业务收入2350万元。

2018年-2020年，中南服务物业管理业务收入方面，来自中南集团开发项目管理收入占比分别高达98.9%、97.9%、92.7%，截至2021年前5月依旧高达85.2%，项目数量约为156个。

中南集团合资或联营企业的收入占比则分别为百分之零、0.7%、6.4%，截至2021年前5月，这一占比仅为10%，项目数量为32个。

和大多数物业公司一样，中南服务也没能够摆脱对母公司中南建设的开发项目依赖。

尽管中南服务表示自己的主营业务包括了住宅及非住宅物业业务，但其中住宅业务收入占比高达86.1%。

冲击港交所遇阻

11月12日早些时候，中南集团旗下另一家拟拆分上市的公司中南高科在经历6个月的聆讯期后，招股书失效了。公开资料显示，该公司是一家产业园区运营商。

此前提交的招股书显示，尽管公司成立时间较短，但2018年至2020年的年复合增长率超过216%，毛利的复合增长率则达到了186%。

截至2021年2月末，中南高科在45个城市拥有近70个产业园项目，包括已竣工的280万平方米的建筑面积，约410万平方米的规划中面积，以及400万平方米的未来规划开发面积。

中南高科方面回应《凤凰WEEKLY地产》称，该公司的上市计划依旧在推进中。

据《凤凰WEEKLY地产》不完全统计，自2021年7月16日融信服务、康桥悦生活，7月19日三巽集团敲钟上市后，直至11月10日的京佳物业敲钟，港交所已经历了4个月的“地产空窗期”。

与此同时，内地房企也正遭遇新一轮的资本寒冬，有业内分析称，这一轮寒冬也传导到了香港资本市场。

不仅如此，2021年4月提交招股书的9家房地产行业企业，在经过6个月的聆讯期后，有8家房地产行业企业均遭遇招股书失效，其中包括首次回港上市的安居客。

仅有此前四度提交招股书的三巽集团正式敲钟上市，登陆香港资本市场。此前三度招股书失效的奥园旗下中国文旅更名为大湾区文旅后，四度冲击港交所。

11月以来已有包括明宇商服、东原仁知在内的2家物业公司、和一家大湾区房企方直发展二次在港交所提交招股书。此外合能控股、天鸿中国两家中小规模房企也在10月底排队递表。

中指研究院数据显示，今年IPO的28家物企中，在管面积达到2020年百强平均水平的仅有4家，其中只有长城物业一家的在管面积破亿。

24家物管企业在管建筑面积在百强平均水平之下，其中在管面积2000万平方米以下的“蚊型”物企达到13家，占比近半。

从已上市的物企估值来看，规模偏小的“小型”、“蚊型”物企市盈率相对低，市场对于这类缺乏规模的物业公司并不看好。

谈及不被看好仍坚持上市的原因，嘉和家业物业服务研究院院长唐卓表示，上市可以有效增强企业的资本实力，也能帮助未来企业进行再融资；且上市企业的身份相当于信用背书，能很好地提升企业的市场知名度，对企业经营议价和周转能力有一定的提升。