又一家物业公司在港股面前止步。

10月24日，海伦堡旗下物业公司海悦生活的招股书被标注为“失效”。继海伦堡两度寻求港交所未果之后，其旗下物业公司首度冲击港交所上市折戟。

海伦堡成立于1998年，总部位于广州。官网显示，该公司是一家涵盖住宅开发、商业运营、创益科技产业的多元化综合集团。近年来，海伦堡已开启全国扩张，除重点聚焦珠三角之外，还布局了长三角、京津冀、华西、华中等五大区域。

据《凤凰WEEKLY地产》统计，这已是本月第四个失效的房地产行业企业招股书。此外，富力物业、明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知等物业招股书也将陆续于本月底失效。

近乎100%来自母公司的业务

根据此前海悦生活披露的招股书显示，截至2020年末，公司收入6.75亿元，毛利2.07亿元，归属股东净利润9794万元。

海悦生活的主要收入包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。2020年，其业务收入占比分别为68%、25.2%及6.8%，业务毛利率分别为25.2%、42.8%及40.8%。

海悦生活的整体业务平均毛利率为30.7%，与物业行业平均31%的毛利率相当。

截至2020年末，公司在57个城市合计管理约150个项目，在管面积约2430万平方米，签约建筑面积约4230万平方米。

前述招股书即将失效的富力物业、明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知几家物业在管面积分别为6940万平方米、290万平方米、2010万平方米及2110万平方米。

如果与已上市物业公司相比较，在管面积大概能排在30名至40名之间。

虽然2018年-2020年海悦生活的在管面积年复合增长率为17.5%，但其对控股母公司海伦堡的业务依赖度极高。

过往三年内，海伦堡所开发的物业几乎全由海悦生活管理，按总建筑面积统计，分别达到了100%、约99.5%及99.9%。

借新还旧，利率11%的美元债

受目前行业环境因素影响，多家上市房企正遭受资本寒冬的冲击，海伦堡这样未能成功上市的中小规模房企也是如此。

9月28日，穆迪发布评级报告称，确认将海伦堡中国控股有限公司的评级展望由“稳定”下调至“负面”，维持其“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级。

该评级的限制因素包括：在盈利能力减弱的情况下，公司的利息覆盖率适中；融资渠道有限，且信托贷款的风险敞口较高。当前评级还考虑到海伦堡中国作为一家私营公司，企业透明度与上市公司相比较低，治理结构不够完善。

但穆迪预计，其持有的现金以及经营活动产生的现金流将足以覆盖未来12-18个月内到期的债务（包括可回售在岸债券）和承诺的土地款项。海伦堡的年度合同销售额将基本保持稳定，2021-2022年为630-650亿元，而2020年为650亿元。

在评级下调后不久，海伦堡新发行了一笔2023年到期的高级绿色美元债券，该票据发行规模为2.7亿美元，票面利率高达11%。

该票据中，约1.68亿美元用于提前交换2021年到期债券，并同步成功新发行1.02亿美元债。

另据媒体报道，10月15日，海伦堡已按时兑付5.5亿美元的高级无抵押债券中，还有3.82亿美元本金及利息尚待偿还。

据中指研究院数据显示，海伦堡前8月合约销售额达到了706亿元。截至2021年6月末，土储货值近4000亿元。