2006年，伴随保利上市，A股终于集齐地产四大金刚“招保万金”。

这一年，胡润富豪榜中国前十大富豪中，有6席来自地产。不得不承认，那真是房地产行业躺着赚钱的时代。

2020年，不买点新能源汽车股票或基金，年轻人都不好意思出门。年轻人不知道的是，父辈们也曾迷恋股市。十几年前，作为第一批股民，年轻人的父辈们拿着钞票，挤在营业厅排队买招商蛇口、保利、万科、金地的股票。情形何其相似。

一个流传的段子是，“最了解金地地产的不是它的员工，而是经常玩股票的股民。”

作为“招保万金”的一员，金地的好运气并未持续多久。2006年后，随着管理层变动、拿地战略失误、“野蛮人”来敲门等众所周知的原因，金地长期停滞不前，也为此错过了地产的黄金时代。

江湖不等人。“招保万金”也渐渐被“碧恒万融”所取代，更有龙湖、新城控股、阳光城等“地产黑马”的崛起。

眼看蛋糕都被抢得差不多了，董事长凌克急了。2016年，金地首次迈进千亿房企俱乐部，这也等于向外界宣告，金地还是那个金地。

2017年开始，金地试图追赶失去的几年。这年年初还喊出“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号。2019年，金地销售额顺利突破2000亿，在当年克而瑞排行榜上位居13。

正是这几年，长期保守的金地，玩起了高周转的套路，销售金额、拿地规模连同债务，噌噌上涨。

2020年底，金地总负债3075.92亿元，其中有息负债合计1130.01亿元。而在过去一年，金地不停地通过借新债还旧债来缓解债务压力，2020年2月，金地因110亿元公司债融资计划遭上交所问询，不久还闹出下调债券利率风波，被股民狠狠嘲了一番。

不过，对于着急回归第一梯队的金地而言，追求规模的同时，债务已经成为绕不开的话题。金地也早已不是当年“四大金刚”，当下，其目标是“重回前十”。只是，错失发展机会，不断掉队，如今行业环境风云变幻，金地想要达到这一目标并不容易。

增收不增利，还有债务千亿

在相当长的时间里，地产圈素有“文科万科，理科金地，工科中海”的段子。言下之意，万科重营销，好打情怀牌，这在早期王石的身上可见一斑；金地精打细算；中海一向强调工程品质。

理科生的标签不是空穴来风。1998年，中国商品房市场开启，入职金地6年的凌克出任董事长。凌克就是典型的理科生，有着理科生的谨慎和计算。

“地产企业也要控制好资金负债率，因为压死骆驼的最后一根稻草就是那笔不算大的应付款付不出来。”2019年，在接受媒体采访时，凌克说。

2020年，金地净负债率为62.53%，扣预后资产负债率为68.51%，现金短债比为1.21。“三道红线”全部过关，降为绿档。

精打细算之下，金地降负债任务完成得不错。但这背后，仍然掩盖不了其巨额债务压顶的事实。

重新追求规模增长以来，金地的负债水平肉眼可见地增长。2017年-2020年，金地有息负债分别为553.54亿元、821.42亿元、947.58亿元、1130.01亿元。

业绩发布会上，金地财务负责人韦传军表示，2021年，金地债务规模增速将控制在15%以内。

为了缓解还债压力，金地通过各种方式输血，过去一两年更是频发债券。截至2020年底，金地应付债券余额为248.76亿。

2020年2月，金地拟公开发行110亿公司债券，期限不超过20年（含20年）。招募书披露，所募资金将用于偿还到期债务或到期及回售的公司债券，同时保证资金不用于购买土地，不转借他人。也就是主要用于“借新还旧”。

随后，金地遭到上交所追问，要求补充其他应收款的细节和购置土地资金的来源与安排。最后，该笔债券仍通过审核。

现金流吃紧之下，金地还打起了股民的主意。同年4月，金地准备将“18金地03”公司债券利率自5月28日起，由5.29%调降至1.50%。有投资人一算账，精明还数金地，这笔10亿的债券，一年可以少付3790万元。

当时媒体报道，如果金地集团其他几只存在同样条款的债券也“如法炮制”，可以给金地集团节约5-8亿元利息。遭到上交所亲切问询后，金地最终放弃下调利率，但金地的“骚操作”还是给投资人留下了心理阴影。

钱紧不要紧，拿地要紧。虽然凌克口中说着“不追求规模”，但动作上还是很诚实。

2017-2020年，金地拿地总金额保持在千亿以上，分别为1004亿、1000亿、1200亿、1350亿，相应的新增土地面积分别为1305万、1072万、1688万、1675万平方米。

由于多为合作项目，金地权益比重较低，2020年底，金地总土地储备约6036万平方米，权益土地储备约3203万平方米，权益比为53%。2015年至2018年，金地权益投资占比分别为38%、42.4%、47%、45%。

这也导致金地少数股东权益占比较高，2020年，金地少数股东权益比为38.9%。

从净利润也能看出端倪。2020年，金地实现营收839.82亿元，同比上升32.4%；实现净利润103.98亿元，同比增长3.2%。净利润增速远低于营收增速。此外，金地2020年综合毛利率下降了7.7个百分点。

浙商银行的邓水亮、张伟刚等人曾指出，将少数股东权益/所有者权益合计大于或等于30%可以作为风险预警前瞻性指标，其理由为通过观察2017年整体样本量，对照2019年已经发生违约样本，发现对于少数股东权益占比小于0或少数股东权益占比大于或等于30%的样本量其违约概率显著高于其他区间。

至于2021年的拿地计划，金地没有像其他企业一样选择正面回应，而是继续保持理科生的谨慎。“公司将根据融资、投资、现金流等情况合理制订拿地预算，并根据竞争热度、项目收益等情况灵活制订区域分布，并不断提升勾地占比，确定合适的权益占比。”金地财务负责人韦传军说。

从“行业第三”到“重回前十”

1988年，深圳市福田区国资局发起成立了深圳市上步区工业村建设服务公司。这就是金地的前身。

1992年，公司改名为金地实业开发公司，正式进军房地产。这一年，放弃“铁饭碗”的凌克进入金地，后来成为总裁的黄俊灿，从同济大学毕业后，被二次分配到了金地。

1998年，取消福利分房，地产商的好日子也来了。同为深圳房企的万科创始人王石正风生水起，凌克也成了金地的掌舵人。

很快，不满足于深圳市场的凌克，带领金地向全国进军。2000年，金地集团签下北京郎家园地区72000平方米土地，登陆北京，这之后，金地开启加速键，全国揽地，成为全国化较早的房企。

2001年，金地被批准上市。同年，“中国房地产上市公司10强”排名中，金地高居行业第三位。那真是金地的高光时刻，资本市场内外都收获一片喝彩。

到2006年，随着保利上市，“招保万金”才在A股集齐。这一年，“招保万金”营收分别为，29.39亿、40.27亿、178.5亿、35.5亿元。除了万科独领风骚，余下的“招保金”差距并不大。

金地当年肯定没想到，几年后，同侪们纷纷跨进千亿规模，而后面还有龙湖、新城控股、阳光城等“地产黑马”在你追我赶，自己却成了别人口中的“没落贵族”。

2006年之前，金地的发展可谓一帆风顺。但在后来的复盘中，金地至少存在两次拿地战略性失误。

2007年，金地大举扩张，花了162亿元高价拿地。不巧，撞上2008年的金融危机，国内进行楼市调控，销售受限。而因资金不足，金地错过了2008年和2009年上半年因地价低迷带来的拿地良机。

2009年至2010年下半年土地市场再次火热之时，再次出手的金地又抢下高价地，随着2011年～2012年间收紧，金地又砸手里了。

2010年，由于金地“三驾马车”（凌克、张华纲、赵汉忠）中赵汉忠的出走，金地开始由分权走向集权。凌克也一改金地之前冒进拿地的风格，转而谨小慎微起来。2017年，金地重新追求规模化时，逐渐开始下放权利。

在金地的发展史上，还频遭“野蛮人”敲门。2014年前后，由于股权分散，金地遭到生命人寿和安邦保险的多次举牌。2020年底，金地第一大股东仍为生命人寿，其通过多个账户，累计持有13.5亿股，持股比例为29.84%。截至目前，金地累计现金分红达196亿元。

险资入主后，金地获得了一定的资金实力。2016年，进入千亿房企梯队后，凌克也有了更大的野心——重回前十。

2020年，金地实现销售金额2426.8亿，同比增长15.23%。据克而瑞显示，2020年金地排名为11，站在了TOP10的门口。只需要一脚，金地就能重回第一梯队。

业绩会上，董事长凌克表示，2021年，金地的销售目标为2800亿。意味着增速为15.4%，这在“三道红线”“土地两集中”的第二年，已经高于大多数房企。

2010年，《中欧商业评论》记者问凌克，下一个十年你最大的梦想是什么?

“成为最具竞争力的国际化地产企业集团。”凌克回答。

十年已至，凌克的梦想实现了吗？