“并购王”孙宏斌收手？称不调控房价要上天

“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。”2020年业绩会上，许久没有在公开场合发声的融创中国董事会主席孙宏斌，在谈及调控时坚定地表了态，“不调控对谁都没好处。”

3月12日，融创中国发布了2020年年报，去年全年，融创营业收入2305.9亿元，同比增36.2%；归母净利润创出历史新高，36.9%。

对于房企来说，去年一年过得并不容易。

监管在下半年发布了三道红线的融资新规，让房企降负债的步伐被迫提速，融创尤其如此，三个指标都超标，在头部房企中极为显眼。

根据最新的数字，截至报告期末，融创净负债率约为96.0%，比去年年底下降了约76.3个百分点，非受限现金短债比约为1.08，这两项已经达标。尽管已经较去年年底下降约5.6个百分点。

“三条红线以后就不用担心我的负债率了。”孙宏斌说。

2020年，一向以“并购王”之称向前冲的孙宏斌接盘的次数大大减少，他退出了追逐数年的金科股权争夺，频繁出售旗下资产，在土地市场也谨慎很多，甚至还把之前看不上的物业送进港交所。

或许是得益于这样的收手，融创才得以从危险的资金游戏中，迅速回撤。

“我们不是很在乎销售额”

数学法则中，逢十进一，2020年是融创上市的第十年，到了该进位的时候，孙宏斌对外宣称放弃对规模的执念。

去年的这个时候，孙宏斌在投资者业绩会上说：“我们不是很在乎销售额”。

去年年初是孙宏斌最乐观的时候，那时候他认为这个目标“很轻松”，显然他没能充分估计到房地产行业在一年内的风云变化。“这么调控加上疫情，少卖200亿，没有必要弄到6000亿。”

虽然整体没有达到预期，但融创却在12个城市销售金额排名第一、20个城市年销售超百亿。在克而瑞去年大浙江销售权益榜上，融创是第三，此外还有25个城市销售排在前五，55个城市进到前十。

孙宏斌认为销售并没有挑战，2021年融创的目标是不低于6400亿。但贝壳研究院分析，“在多变的行业中，仍存在一定的挑战。”

上半年土地市场大热的时候，融创大多时候是旁观者，投资力度同比下降了64%，大部分集中在一二线城市。

经过这一轮调控，一二线的重点城市，重新成为头部房企的安全边际，对于融创来说，截至去年年底，大约有78%的土储位于一、二线城市。

受迫于降负债的压力，去年融创确实在土地市场收敛了很多。机构发布的去年房企拿地榜单中，融创拿地排在第15位，比2019年下降了超过30%。

这种趋势在今年的前两个月突然逆转。

今年2月，上海宅地的首次竞拍中，普陀内中环一幅纯宅地溢价率被推到了36%，经过300多轮竞价被融创和建发联合拿下。紧接着，被约谈的消息就传了出来，其中监管说了一句非常有力的话，“做好充分的思想准备，合理调整预期。”

那块地最终的楼面价是8.43万元/㎡，市场猜测新房单价至少在12万，而约谈时周边商品住宅销售均价大约是9.6万/㎡。

“我们要看好哪里购买力最强，热钱到哪里，不能看这次拿地比别人比上次贵多少。”发布会上孙宏斌的这句话不知道是否可以看作是对土地市场类似操作的解释，但是今年前两月融创在拿地方面，确实一改去年的谨慎。

据媒体不完全统计，2月融创在公开市场拿地的成交金额将近180亿，远高于去年同期。另据中指研究院数据，今年前两月融创中国以拿地金额144亿元位居排行榜第五。

有人说，孙宏斌又回来了。

今天融创的地位，是孙宏斌一路“买”来的。

从2015年的735亿销售额开始，融创以近乎每年翻倍的规模，做到了2019年的5562亿，排名第四。

2014-2019年，融创大大小小的并购差不多有10起，尤其是那两次“重磅炸弹”：2017年花了400多亿从万达手里接过13个文旅城，以及150亿援驰贾跃亭的乐视。

大家都在问孙宏斌，这么一直买，哪来的钱？

孙宏斌的解释是，卖出来的，“8年加起来花了2000亿，但卖了2万亿的货值。”

用低价购买优质资产然后加价卖掉，这可以当作孙宏斌这么多年在地产行业迅速崛起的简单总结。他算过一笔账，付了万达438亿，3年里融创卖了1600亿，一部分是工程款，一部分是收回来的款项。

同时，收并购带来了大量的土储，成为融创“粮仓”的重要组成部分。

有得就有失。

2016年－2018年，融创的负债一路攀升，2018年全年资产负债率接近90%。到了2019年末，借贷总额同比增长了接近40%。一年到期的短期负债大约1357亿元，占借贷总额的42.10%；而此时融创手里只有大约1257亿现金，其中非受制性现金更是只有大约779亿元，要还的债是手里现金的将近两倍。

那是外界最担心融创的时段。

而今，在孙宏斌看来，负债的问题已经解决了，还对行业显示出极大的乐观。

“这个行业太好了”，他说，“有机会还会收并购”。

这位“并购王”，虽然经过了短暂的沉寂，但现在看来似乎并未走远。