狭窄的出租房，客厅也是卧室，一套二手的沙发占据大半空间，一张单人床拥挤在一角，这是王野在广州的家，也是他五年来的第六个家。

打开手机，微博上有关#东北三省一年减少42.73万人#的话题，热搜排名已经下降，作为一个土生土长的沈阳人，有关家乡的新闻王野不会错过，而这次，他却成为其中的一个角色。

40多万人的逃离

早期，东北人更加偏爱海南。每一年冬天，总有很多穿着貂皮大衣的东北人出现在海南的机场，他们要么是已在海南定居，要么是来这里过冬。目前在三亚有40多万东北人，其中哈尔滨籍的就占到20万，房产圈称这里已经被买成了“黑龙江省三亚市”。如果放宽到整个海南岛，那东北人的人数至少在100万以上。

东北人“占领”的不再只是海南，云南、广西、厦门、山东……更不用说北上广深。售楼处从不缺少“东北老铁”。

从深圳购房人群户籍来源来看，在2017年深圳购房者户籍排名当中，黑龙江籍的购房人群占比达到3.4%，东三省在深圳买房的比例应该占到5%以上。在海南房地产市场中，东北人也成为主力军，2017年，海南岛外人士购买了2000万平方米的商品房，其中东北人占了近一半，海南一度被戏称为“东北第四省”。同样，广西的北海、防城港两个城市也深受东北人喜爱，统计显示，北海在售的房子，有三分之一被东北人买走。

东北地区人口的外流有多严重？2014～2018年，黑龙江省高校到省外创业和工作的生源毕业生数量约为25.17万人，年均流出5.03万人。考入省外高校的，仅有14%回省就业。

曾有人统计2014年以来东北7年的人口流动数据，显示有超164万人外流。东北人口流失是不争的事实。

“谁不爱自己的家乡，去影院看完《我和我的家乡》的时候，我都哭了，反思自己到底对不对，父母年龄大了，退休之后家里只有老两口，挺可怜。可是我们那个小县城，年轻人基本上能走的都走了，经济发展不起来，又能留住什么！”王野一边看着快手里的视频，一边说，“现在停留在中国人的印象中东北的形象，可能就是这些老铁们的自娱自乐了”。

许多人把人们逃离东北的原因归结为一点：东北不能提供给年轻人更好的生活。东北作为一个老工业基地，单一的产业结构导致经济转型困难，国有企业改革后，大量的工作岗位被清除，无法提供更多就业带来的劳动力过剩，导致经济水平摇摆不定。

一线之隔，天差地别

家住河北承德平泉的王欣一直很奇怪，平泉的房价均价都在七八千，有的地方甚至能到九千多，但是在隔壁的辽宁凌源，房价却只有三四千。

几乎是一线之隔，房价相差甚远。

这种现象不是个例，在东北，一些比较偏的城市，产业结构单一、自然条件好的可以发展旅游业，但是旅游却留不下人。王欣说道，凌源这种依靠煤炭发展起来的城市，随着资源问题的加剧，产业转型面临困难，人口逐步外流，房子卖不出去，房价越来越低。

图为黑龙江省鹤岗市街景。

根据去年的房价统计显示，在中国房价最便宜的10座城市里，东北占了一半，其中包括鹤岗、双鸭山、七台河等地区。“东北三省的房价，除了沈阳的房价稳定在一万多以上以外，哈尔滨的房价在一万左右，长春的均价一万元都不到，不要说和沿海地区的省会相比，即便是中部地区的省会房价都比东北三省的省会高。”作为一个生活在浙江10年多的沈阳人，张悦补充说。

有人觉得东三省还是有大一点的城市，生活水平也不见得很差，但是面临就业难度的增加，收入不见提高，生活的压力依旧。最新的统计显示，东北地区的房价差异较大，辽宁大连14978元/平方米，辽宁沈阳10202元/平方米，黑龙江哈尔滨9981元/平方米，吉林长春9571元/平方米，但是像阜新，只有约3700元/平方米，石嘴山目前不到3000元/平方米，双鸭山仅2800元/平方米左右。

“即使是同一省份，毗邻接壤，沈阳和抚顺的房价也差了近一倍，最高的大连与最低的鹤岗相差5倍多，我的朋友前年在鹤岗买了一套房子去年亏本卖出了，一二线的房子永远是硬货，条件不好，说再多也没用。”一位房产博主在他的微博里写道。

“房子很多不想住，房价过低也不买”，看似不合理，但是在东北地区，这种现象非常明显。在鹤岗，5万元就能买套房，五套房总价也仅仅能够抵上北京一平米的售价。有的地方，房价甚至只有1000元/平方米左右，比较高的区域，平均下来大概就是“2000元/平方米”左右。对比一线城市，6万可能仅仅只是一平米的价格。

“有时候，不是房子越便宜买的人越多，这里面还要考虑很多附加的因素。”张悦刚刚卖掉了沈阳老家的房子。本来想着投资用的房子，但是越留越便宜，今年与去年相比，虽然价格有小幅上升，比起物价和自己已经有的房贷，算下来还赔了，张悦一咬牙，还是卖掉了。

“条件好一点的城市，生活压力大，差一点的城市，没有生活。”这是他微博里点赞最多的一句话。

“谁不过谁后悔”

“投资不过山海关”成为很多房地产企业进行资金分配的参考标准，但是目前看来，这个魔咒似乎被打破。2019年，恒大集团董事局主席许家印就曾积极表示，“现在投资一定要过山海关，谁过谁赢，谁不过谁后悔”。

近年来，为了改善东北地区的投资状态，国家在多方面进行调整，东北地区的老工业振兴计划，也在逐年引领各省寻找更好的发展道路。国家一系列重大政策举措不断在东北发力，政策红利不断释放，房企投资争过山海关的动能强劲。

许家印、王健林、孙宏斌相继宣布“投资必过山海关”。多家龙头企业纷纷布局东北，“投资争过山海关”的势头初显。

最明显的就是万达，作为东北三省投资最早、投资规模最大的企业，万达的投资项目几乎覆盖全东北。早在2019年，万达就曾以总计17.69亿元的价格摘得沈阳市三宗地块，拟在此地块上建造沈阳的第6座万达广场，之后，大连万达集团宣布，在已完成投资250亿元的基础上，在沈阳再投资800亿元，将建设文旅项目、学校、医院。

图为沈阳的万达广场和万达影城。

大连万达集团董事长王健林表示，看好沈阳的未来发展，“沈阳经济现在已从谷底回升，呈现出良好的发展态势；投资营商环境也发生了改变，现在市委市政府大力招商引资，服务热情周到，效率极大提升。”万达作为东北的土生企业，已在沈阳持续投资18年，仅2019年就有45个项目，在沈阳的全部投资项目都赚了钱。

此外，恒大也在东北地区开启数个万亿级项目，在沈阳一个项目的总投资过100亿元，在吉林达到210亿。去年6月，恒大与沈阳市政府签署1200亿的战略合作协议，包括了新能源汽车、健康养生、文化旅游等多个领域。

像碧桂园、融创、华润、绿地等品牌房企不约而同地“闯关东。有关数据显示，作为东北最吃香的城市，在41家千亿房企中，仅有11家还未登陆沈阳市场。2018年全年，东北地区房地产投资增速17.5%，排名四大地区首位；其中，吉林省的房地产开发投资增速更是超过了30%，仅次于西藏自治区。

“不在沈阳、大连之外城市拿地”

形势改变，越过山海关后，营利情况如何？

一位业内人士曾表示，最近不止一家大地产商要收缩东北的业务，因为销售量一直上不去，几个城市的销售总额都过不了500亿，赶不上长三角一个二线城市，大量人口外流给投资者造成的问题依旧存在。

以经济发展较好的哈尔滨为例，经过3年政策的调整，2019年，哈尔滨哈西、群力等传统热点片区房价从8000涨到1.8万/平方米，房地产升值让很多投资者尝到了甜头。但目前，热点片区库存几乎为0，无地可卖，之后政府开始重点打造新区，结果供给量大增，而需求已经透支，供过于求的结果无疑就是降价，市场开始失衡。

此前就有报道称，一家全国二十强内的公司已经决定不在沈阳、大连之外的城市拿地，投资预算也是减了又减。2020年哈尔滨楼市急转直下，新房成交价从年初的1.3万/平方米跌到1万/平方米，新房成交额从去年的月均74亿，跌到今年的月均44亿，开发商的销售业绩明显下滑。

根据今年统计的全国房地产规模，萎缩最严重的区域主要是东北地区，商品房销售面积7069万平方米，下降5.8%;销售额5812亿元，下降1.5%。此前，哈尔滨曾出台政策鼓励房企打折促销，被外界解读为房价下降的信号，东北楼市处于持续下滑状态日渐突出。

现在很多房企开始舍弃传统的房地产开发，而谋求转型，寻找新的发力点。比如恒大在沈阳的新能源汽车业务，与哈尔滨市政府、绥化市政府在现代农业、文化旅游、健康养老等领域将要开启的深度合作，以及万科的新兴产业等。有关专家也表示，这些业务对改善重工业产能普遍过剩，促使投资结构高端化，提振整个东北经济的作用还是很大的。

“人往高处走”是普遍现象，人走后那些空了的房子也代表这个城市的发展状态。在整体大环境下，东北似乎显得格格不入，却没脱离轨道。”王野打开自己的冰箱，里面有爸妈从老家寄来的年货，堆得满满当当。在他的印象里，老家啥都有，广袤的土地滋养着一代又一代人。