长三角、珠三角都市圈的人们整天听着“万人摇”“调控加码”“约谈”的消息，觉得上海、深圳的每个动静都跟自己有关系。

但生活在环京地区的人们，没有任何关于楼市的热闹，不少人微妙地感觉到，一度频繁传言要划归北京的地方，离北京，好像越来越远了。

没有消息，是最坏的消息。

“房子白送”

新年刚过，一个中年男人，站在楼道里，一只耳朵上挂着口罩，对着提前写好的词，一字一句地念，“我是首尔林荫大道的房主，因还款压力太大，房子想免费送给大家，只需要你把尾款帮我还了就行。”可能是为了显得更让人安心，他加上了“我对以上说的话负完全的法律责任”。

这视频并没有引起太大的反应，房子白送这招，已经是去年炒过的冷饭，人们已经不像第一次听到时那么吃惊。账早就被算清楚，要还的尾款都比现在的市价贵得多，大家不过就是看个热闹。

今年是燕郊的小马做地产经纪的第四年，过年以后上班的第三天她接到了一个北京客户打来的咨询电话，对方在国贸附近上班，她推荐了在售的一家大房企的项目，精装修2万3一平米，楼下就有815、819公交车直达国贸。

“没有比这个更低的价了，已经限购三年了，最高那会都得3万8。”对方说考虑考虑后没了消息，紧接着那个周末，小马给那个客户打了三次电话，都被拒接了，她知道，又黄了。

房价降一半，是环京地区楼市的众生相，最夸张的廊坊永清，房价最高冲破过两万，现在跌落到七八千。

一位高位入场的朋友苦笑，“这哪是腰斩，都砍到脚脖子了。”

风云突变

在京津冀起变化前，这里是众多开发商望尘莫及的地方，有钱也拿不到地，房产“老大哥”万科还在香河拍地被打过。这片紧挨皇城的热土成就过很多枭雄企业，华夏幸福便是其中之一。

2016年以前，环京无人不识孔雀城。成立于2003年的孔雀城，是华夏幸福的招牌项目。

很多年前，还是廊坊本地开发商之一的王文学找到了王志纲，这个在南方帮助早期的碧桂园变身飞天凤凰的人，也是环京孔雀诞生的关键人物。“吃北京的粮，下金蛋在廊坊”的金蛋计划，是王志纲给王文学指出的一条明路。

从此华夏幸福走出了一条不同于普通开发商的产业运营新路，这条路让住宅品牌孔雀城开遍了北京周边，也把产业园复制出廊坊，走出河北省。华夏幸福从河北当地一家名不见经传的企业登上千亿房企排行榜，据说曾是长三角、珠三角的书记、市长们纷纷前来招募的对象。

2016年底，华夏幸福董事长王文学花4000万把年会办在海南三亚的喜来登酒店，杯盏交错的露天花园，海风都是幸福的味道。

那一年华夏幸福以1203亿的销售额冲到房企第8名，538.2亿元的营业收入有90%来自环京。

2017年4月，中共中央、国务院宣布设立雄安新区的那几天，来自全国的资金都在京津冀上空盘旋，虎视眈眈。作为雄安概念股的河北房企华夏幸福，接连爆出了几份之前跟雄县、保定的战略协议，有人算出主打产业新城的华夏幸福在雄安新区差不多有将近500平方公里的合作项目，环京和京津冀的布局，让这家河北房企一连创下了几个涨停板，市值差点翻了一倍。

4年后，这家企业沦落到站在悬崖的边缘，身上背着2000多亿债务，当初大口吃海鲜大口喝酒的“弟兄们”，要准备“勒紧腰带过苦日子”。在2021年2月1日的债权人委员会上，王文学总结了华夏幸福困境的原因，“错误研判了环京的房地产形势”排在第一个。

环京的光环是2017年失色的，华夏幸福的转折点也是在这一年。调控来得猝不及防，一时之间，环京楼市量价齐跌。让大多数人意外的是，与上海、深圳周边的城市群不同，环京地区的楼市被“冻”得没有一丝抵抗力。

“河北地王”重回环京大本营

调控之后，万科曾经在2018年花了32亿买下5个环境项目公司控股权，把廊坊、大厂、涿州、霸州这些环京核心城市的10块住宅用地装进口袋，完成了环京的布局。2016年去香河拍地被打的这口气，总算咽了下去，“外人”进不去的环京，终于打开了口子。

但环京地区的楼市并没有因为万科的到来而如外界所料“有希望了”，调整周期比想象中还要长很多。

2019年年中，有消息称碧桂园在内部发布了一个调整通知，将原来环北京范围内的5个区域调整到2个。据说，是为了适应房地产市场变化及集团架构，以进一步加强区域深耕、聚焦核心城市。就在2016年，碧桂园北京区域的营销总曾经在接受采访时说，“环北京区域成为兵家必争之地，又演变成了北京之外的地产江湖，碧桂园要大干一场。”

有人做过测算，2018年后在环京区域拿地最多的房企，已经不再是华夏幸福，而是荣盛发展。

同样起家于廊坊，这两年蹿升为“河北地王”的荣盛，其大本营也在环京区域。

所以在华夏幸福的债务危机后，很多人都在担心荣盛会不会走同样的路。

2020年，荣盛发展销售大约1271亿，全年的销售均价比上半年略降。与之相对应的是，净利却从2017年开始逐年下降，2020年第三季度，降幅将近25%。

业绩下降的同时，资金也面临压力。根据三季末的数据，融资新规的三道红线中，荣盛发展踩中两条。

自从意识到环京的风险，荣盛发展开始努力向长三角、珠三角、川渝延伸。虽然已经算得上是一家全国性企业，去年销售排名在第22位，但河北仍然是绝对的重头。2020年半年报显示，荣盛发展在河北省的营收占比仍然超过50%，而2019年，这一比例在35.66%。

有意思的是，2020年，荣盛发展在河北省内的投入和土储比重都提高了不少，有分析称，这是有意重回大本营。

什么时候是底？

克而瑞数据显示，去年环京主要城市TOP30房企销售金额超过2000亿元。荣盛发展以226.31亿排名第一，万科、融创紧随其后，华夏幸福、隆基泰和、碧桂园、恒大超过百亿。

但这30家房企的成交金额，比2019年下降超过了10%，价格也同比下跌了2.36%。

量价齐跌的局面结束的时候，才有希望看到拐点，但谁也不知道这个时点什么时候到来。

“2021年，北京回暖之后，会带动整个环京回暖。”克而瑞的一份报告分析，燕郊成交量已经连续两个月突破千套，这种势头会在今年继续。

中指研究院统计了2020年环京六区（燕郊、大厂、固安、香河、永清、涿州）的拿地记录，保利、金地、大悦城，出现在固安地块的房企名单上。

来自贝壳研究院的统计数据显示，跟2019年相比，2020年环京区域中，燕郊所在的三河、大厂、固安、涿州土地成交面积和金额均有不同程度的增长，其中固安两项均为最高值，涿州则增速最快，土地成交面积、成交金额分别增长超过300%、200%。

土地是楼市风向标，但这是在没有其他重大外部因素影响的情况下。

网上盛传王文学在内部讲话中说，华夏幸福的困难“要一年或者一年多，甚至两年的时间去化解”，不知道这里面是不是隐含着他预估的，环京楼市的反弹时机。