几个月前，国务院新闻办公室聚集了来自30家媒体的几十名记者，“全面深化改革开放 加快建设美好新海南”是这次海南专场新闻发布会的主题，“海南省委、省政府以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”省委副书记、省长沈晓明在答记者问时说。

这已经不是海南官方首次表态，2018年的两会开始，这种针对摆脱房地产高依赖症的决心就已经引起诸多关注。

在那之后的四十天左右，一份《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》出炉，宣布除三沙外，取消省内其他城市的落户限制。

“取消落户限制不代表放松楼市!”面对敏感的市场反应，来自各方的解读试图证明决心未变，但似乎仍然无法阻挡那些对政策背后楼市放松意味的揣测。

在此前，已经陆续有多个城市的多个地区，“针对人才购房政策做了一些调整”，被市场解读为房地产调控政策的变相放松，是在经济压力下对高层态度的不断试探。其中有“闯关成功”者，但“放松政策一日游”，发布又撤回的情况也不少见，业内玄妙地将其归因于“时机”。

2019年12月初召开的中共中央政治局会议并未提及房地产，业内一度揣测地产调控会不会放松，但刚结束不久的中央经济工作会议打破了这样的幻想。会议重提“房住不炒”，强调“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。

“可以确定的是，房地产调控最严厉的时期已经过去，房地产调控不会进一步收紧，未来在‘因城施策’的原则下，地方在房地产调控上存在边际放松的可能性。”有机构作出判断。

而这个判断，在2019年春天同样登上过不少财经媒体的头条，配合当时楼市“小阳春”，被很多人信以为真。

稳地价、稳房价、稳预期

国家统计局12月10日发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅中，11月有44个城市的价格上涨，数量连续6个月下滑，下行城市达到21个，是最近两年的最低点。二手住宅方面，33个城市的价格下调，32个城市的二手住宅价格上涨，也处于近几年来的历史低位。

业内慨叹，房价经历“最长下滑周期”，而这个下滑周期的大背景，是国内外多种风险和挑战明显上升的复杂局面。

“中国经济增速下滑过程还没有结束，这一下降过程还将持续一段时间。”2020年度投资策略会上，安信证券首席经济学家高善文称。

中央经济工作会议中也提出，“我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，结构性、体制性、周期性问题相互交织，‘三期叠加’影响持续深化，经济下行压力加大。”

作为国民经济支柱产业的房地产调控，会发生怎样的变化，会不会适当松绑，怎么松绑，是很多人心中的疑问。

这种疑问，大家通常会在重要的高层表态中找寻答案。

12月10日至12日召开的中央经济工作会议再次明确，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

在此几天前的中央政治局会议，未提及房地产所引发的喧嚣，一时间安静不少。

事实上，早在中央经济工作会议之前，就有财经媒体就政治局会议“未提及房地产”的原因作出解释，“说明这个行业本身目前没有大幅调整政策的需求，也就是说，整个房地产调控政策没有转向的诉求。”该媒体同时分析，政治局会议研究议题较为宏观，对具体行业没有涉及也属正常。同时，文章列举了2018年12月份的政治局会议也并未提及房地产，“当时的舆论也一度猜测楼市调控政策将要放松，但随后的中央经济工作会议中就有明确的表述。”事实印证了这样的判断。

随后的住建部工作会议中，通篇也是“稳”字当头。对于2020年的工作，住建部称，“着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展”。

“稳”字的背后，意味着既要防止房价大涨，也要避免房价大跌。

引起外界关注的是，住建部的表述中，在“房住不炒”的定位前，加上了“长期”二字。“房住不炒的定位不受市场周期的影响，无论市场好与坏，后续都会管控，这对于2020年以及未来的楼市都有很强的指导意义。”

至于这个指导意义是什么，市场的解读出现了分化。

基于政策的持续性，一些业内人士认为，2020年楼市或将持续降温。但更多的券商等机构作出了乐观的判断，房地产调控不会进一步收紧，地方上存在边际放松的可能性，甚至有机构从此前5年期LPR（贷款基础利率）的下调中读出了未来政策宽松信号释放的想象空间。

中泰证券报告称，“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”方针，其合力的方向应该是向上，即防止房价和地价“大落”而非“大起”。

地方政府的“松绑”试探

虽然高层的意图是促进房地产市场平稳健康发展，然而对于长久以来高度依赖这个行业的地方政府来讲，此轮比以往多次调控持续时间更长、态度更坚定的周期，让人进退两难。

其中海南恐怕最为显眼。

1988年，海南从广东脱离成为独立的省份，也成为中国唯一的省级经济特区。彼时流传着一种说法，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，全国各地的炒房者聚集在这个只有600多万人口的小岛。有统计称，鼎盛时期，这里有两万多家房地产公司。很快，从1988年到1991年，海口三亚等热门地区基本维持在1300-1400元/平方米之间的商品房价格，蹿升至1992年的5000元/平方米和1993年的7500元/平方米的巅峰，土地价格从1991年的几十万元一亩，攀升到1993年的最高600多万元/亩。而统计显示，当时海南的人均可支配收入只有2000多元。

作为对比，1992年全国商品房均价只有995元/平方米，而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

崩塌出现在一夜间。1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，海南房地产市场应声而落，经济亦进入断崖式下跌。据报道，这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场。一时间，“天涯海角烂尾楼”成为海南的象征。

整整七年，海南才将房地产库存清理完成。但在“国际旅游岛”“海南自由贸易区”等一拨拨政策红利中，房价大起大落的故事仍然在一次次重演。

“相当长一段时间以来，海南的房地产占到投资和税收各50%左右，经济对房地产的依赖很大。但是房地产需要用土地，房地产会带来环境负荷的增加，而海南的土地资源越来越少，环境负荷也是有‘天花板’的。因此，经济发展靠房地产是不可持续的。”沈晓明在发布会上坦言。

2018年，用“壮士断腕”的决心来减小海南省经济对房地产的依赖被海南官方高调提出，随后推出最严调控政策。

“2019年1-8月份，我们在房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%。”上述新闻发布会上，沈晓明公布“减少经济对房地产的依赖”成绩单，“全省地区生产总值增长5.4%，没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况。”

同时沈晓明称，“预计到2020年一季度末，旧动能下调所导致的经济下行压力能够基本释放完毕。”

摆脱房地产依赖的决心有多决绝，随后出台的取消落户新政后市场的反应就有多错愕，前后只相隔不到两个月。

不管如何表态二者不相违背，人们还是习惯地认为，这是此前多地惯用的通过人才出口变相松绑楼市的“方法”，比如就在近几个月发生类似事件的天津、南京六合，还有刚刚传出消息的青岛城阳区和黄岛区等等。

“从2019年下半年开始，全国各地关于人才落户和购房的利好政策层出不穷，以人口、人才为突破口打开购房门槛的政策被模仿，旁敲侧击成为了楼市松绑的最好借口。”一位业内人士撰文坦言。

不少人把这样的“松绑”称为地方政府在财政压力不断加大的情况下对高层的试探，更有人形象地称之为“闯关”。有的地方政府成功“闯过”，引来更多的追随者，其中不乏出于实际情况的“因城施策”，也有不少被难以抑制的侥幸心理撩拨，但最终迫于各种压力，铩羽而归。

2019年12月11日，张家港被曝取消二手房限售消息，并开始在房产交易中心执行，不到12个小时后，消息转向，“限售照旧”。根据张家港房管局相关工作人员对媒体的回复，一切以政府正式文件为准，目前不做任何回应。

就在几个月前，这样的情况同样发生在河南开封市。

结果本就尴尬，还要吞下苦涩的评价，“短命的决策，带来的巨大经济和社会成本是难以估量的，对于政府公信力更造成一定的损伤。”

2019年11月，有统计称，楼市调控次数刷新近一年纪录，累计达到72次。热门地区的房价还在涨，以至于地方政府需要不断打补丁，一些三、四线城市却冷清得需要“松解令”而不得，“未来的因城施策将更强调精细化和差别化”，这是业内在总结高层政策定调和各地案例后，得出的初步结论。

人们都在展望，2020年，会不会有更多的政策松绑，楼市将走向何方。