地产调控最严厉时期已过?
多地调控政策放松“试探”
2020/01/25 | 曹蓓 | 收藏本文

几个月前,国务院新闻办公室聚集了来自30家媒体的几十名记者,“全面深化改革开放 加快建设美好新海南”是这次海南专场新闻发布会的主题,“海南省委、省政府以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”省委副书记、省长沈晓明在答记者问时说。
这已经不是海南官方首次表态,2018年的两会开始,这种针对摆脱房地产高依赖症的决心就已经引起诸多关注。
在那之后的四十天左右,一份《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》出炉,宣布除三沙外,取消省内其他城市的落户限制。
“取消落户限制不代表放松楼市!”面对敏感的市场反应,来自各方的解读试图证明决心未变,但似乎仍然无法阻挡那些对政策背后楼市放松意味的揣测。
在此前,已经陆续有多个城市的多个地区,“针对人才购房政策做了一些调整”,被市场解读为房地产调控政策的变相放松,是在经济压力下对高层态度的不断试探。其中有“闯关成功”者,但“放松政策一日游”,发布又撤回的情况也不少见,业内玄妙地将其归因于“时机”。
2019年12月初召开的中共中央政治局会议并未提及房地产,业内一度揣测地产调控会不会放松,但刚结束不久的中央经济工作会议打破了这样的幻想。会议重提“房住不炒”,强调“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。
“可以确定的是,房地产调控最严厉的时期已经过去,房地产调控不会进一步收紧,未来在‘因城施策’的原则下,地方在房地产调控上存在边际放松的可能性。”有机构作出判断。
而这个判断,在2019年春天同样登上过不少财经媒体的头条,配合当时楼市“小阳春”,被很多人信以为真。
稳地价、稳房价、稳预期
国家统计局12月10日发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅中,11月有44个城市的价格上涨,数量连续6个月下滑,下行城市达到21个,是最近两年的最低点。二手住宅方面,33个城市的价格下调,32个城市的二手住宅价格上涨,也处于近几年来的历史低位。
业内慨叹,房价经历“最长下滑周期”,而这个下滑周期的大背景,是国内外多种风险和挑战明显上升的复杂局面。
“中国经济增速下滑过程还没有结束,这一下降过程还将持续一段时间。”2020年度投资策略会上,安信证券首席经济学家高善文称。
中央经济工作会议中也提出,“我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,结构性、体制性、周期性问题相互交织,‘三期叠加’影响持续深化,经济下行压力加大。”
作为国民经济支柱产业的房地产调控,会发生怎样的变化,会不会适当松绑,怎么松绑,是很多人心中的疑问。
这种疑问,大家通常会在重要的高层表态中找寻答案。
12月10日至12日召开的中央经济工作会议再次明确,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。”
在此几天前的中央政治局会议,未提及房地产所引发的喧嚣,一时间安静不少。
事实上,早在中央经济工作会议之前,就有财经媒体就政治局会议“未提及房地产”的原因作出解释,“说明这个行业本身目前没有大幅调整政策的需求,也就是说,整个房地产调控政策没有转向的诉求。”该媒体同时分析,政治局会议研究议题较为宏观,对具体行业没有涉及也属正常。同时,文章列举了2018年12月份的政治局会议也并未提及房地产,“当时的舆论也一度猜测楼市调控政策将要放松,但随后的中央经济工作会议中就有明确的表述。”事实印证了这样的判断。
随后的住建部工作会议中,通篇也是“稳”字当头。对于2020年的工作,住建部称,“着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展”。
“稳”字的背后,意味着既要防止房价大涨,也要避免房价大跌。
引起外界关注的是,住建部的表述中,在“房住不炒”的定位前,加上了“长期”二字。“房住不炒的定位不受市场周期的影响,无论市场好与坏,后续都会管控,这对于2020年以及未来的楼市都有很强的指导意义。”
至于这个指导意义是什么,市场的解读出现了分化。
基于政策的持续性,一些业内人士认为,2020年楼市或将持续降温。但更多的券商等机构作出了乐观的判断,房地产调控不会进一步收紧,地方上存在边际放松的可能性,甚至有机构从此前5年期LPR(贷款基础利率)的下调中读出了未来政策宽松信号释放的想象空间。
中泰证券报告称,“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”方针,其合力的方向应该是向上,即防止房价和地价“大落”而非“大起”。
地方政府的“松绑”试探
虽然高层的意图是促进房地产市场平稳健康发展,然而对于长久以来高度依赖这个行业的地方政府来讲,此轮比以往多次调控持续时间更长、态度更坚定的周期,让人进退两难。
其中海南恐怕最为显眼。
1988年,海南从广东脱离成为独立的省份,也成为中国唯一的省级经济特区。彼时流传着一种说法,“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,全国各地的炒房者聚集在这个只有600多万人口的小岛。有统计称,鼎盛时期,这里有两万多家房地产公司。很快,从1988年到1991年,海口三亚等热门地区基本维持在1300-1400元/平方米之间的商品房价格,蹿升至1992年的5000元/平方米和1993年的7500元/平方米的巅峰,土地价格从1991年的几十万元一亩,攀升到1993年的最高600多万元/亩。而统计显示,当时海南的人均可支配收入只有2000多元。
作为对比,1992年全国商品房均价只有995元/平方米,而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。
崩塌出现在一夜间。1993年6月,面对楼市过热,中央出台宏观调控政策,海南房地产市场应声而落,经济亦进入断崖式下跌。据报道,这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活,一度变为养猪场。一时间,“天涯海角烂尾楼”成为海南的象征。
整整七年,海南才将房地产库存清理完成。但在“国际旅游岛”“海南自由贸易区”等一拨拨政策红利中,房价大起大落的故事仍然在一次次重演。
“相当长一段时间以来,海南的房地产占到投资和税收各50%左右,经济对房地产的依赖很大。但是房地产需要用土地,房地产会带来环境负荷的增加,而海南的土地资源越来越少,环境负荷也是有‘天花板’的。因此,经济发展靠房地产是不可持续的。”沈晓明在发布会上坦言。
2018年,用“壮士断腕”的决心来减小海南省经济对房地产的依赖被海南官方高调提出,随后推出最严调控政策。
“2019年1-8月份,我们在房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%。”上述新闻发布会上,沈晓明公布“减少经济对房地产的依赖”成绩单,“全省地区生产总值增长5.4%,没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况。”
同时沈晓明称,“预计到2020年一季度末,旧动能下调所导致的经济下行压力能够基本释放完毕。”
摆脱房地产依赖的决心有多决绝,随后出台的取消落户新政后市场的反应就有多错愕,前后只相隔不到两个月。
不管如何表态二者不相违背,人们还是习惯地认为,这是此前多地惯用的通过人才出口变相松绑楼市的“方法”,比如就在近几个月发生类似事件的天津、南京六合,还有刚刚传出消息的青岛城阳区和黄岛区等等。
“从2019年下半年开始,全国各地关于人才落户和购房的利好政策层出不穷,以人口、人才为突破口打开购房门槛的政策被模仿,旁敲侧击成为了楼市松绑的最好借口。”一位业内人士撰文坦言。
不少人把这样的“松绑”称为地方政府在财政压力不断加大的情况下对高层的试探,更有人形象地称之为“闯关”。有的地方政府成功“闯过”,引来更多的追随者,其中不乏出于实际情况的“因城施策”,也有不少被难以抑制的侥幸心理撩拨,但最终迫于各种压力,铩羽而归。
2019年12月11日,张家港被曝取消二手房限售消息,并开始在房产交易中心执行,不到12个小时后,消息转向,“限售照旧”。根据张家港房管局相关工作人员对媒体的回复,一切以政府正式文件为准,目前不做任何回应。
就在几个月前,这样的情况同样发生在河南开封市。
结果本就尴尬,还要吞下苦涩的评价,“短命的决策,带来的巨大经济和社会成本是难以估量的,对于政府公信力更造成一定的损伤。”
2019年11月,有统计称,楼市调控次数刷新近一年纪录,累计达到72次。热门地区的房价还在涨,以至于地方政府需要不断打补丁,一些三、四线城市却冷清得需要“松解令”而不得,“未来的因城施策将更强调精细化和差别化”,这是业内在总结高层政策定调和各地案例后,得出的初步结论。
人们都在展望,2020年,会不会有更多的政策松绑,楼市将走向何方。
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