从北美五大湖城市群，到英国伦敦城市群，再到日本的太平洋沿岸城市群，“城市集群”业已成为一个国家发展的必经之路。但这又需决策者因地制宜，辩证看待。集群发展关系到区域经济、交通、人口流动，乃至文化的形成与发展，其前景预期远非五年十年可以概括。就如中国的珠三角、长三角，以及正在逐步显露面目的京津冀和成渝城市集群，都有各自的地域特色。

重点区域发展中，一线核心城市由于各种功能过于集中，城市不堪重负。以京津冀来看，北京城市功能分化、缓解首都压力成为规划起点，继政策引导之后，看不见的手引导而出的经济、区域、人口、文化等发展效果也逐步显现。作为与城市发展关联度极高的房地产行业，领先企业纷纷加快在城市运营发展中抢滩布局。其中，中化集团旗下中国金茂控股集团有限公司（以下简称中国金茂）率先提出了“城市运营商”定位，持续实施战略转型升级。

那么，地产企业该在城市发展中扮演什么角色？有哪些成功经验？未来又会如何推动城市健康持续发展？带着这些问题，《凤凰周刊》专访了中国金茂总裁李从瑞先生。

中国金茂控股集团有限公司总裁李从瑞

前瞻意识不够导致“大城市病”

“这个问题目前还没有找到很好的解决办法，是一个世界难题。”在谈及北京等一线核心城市存在的“大城市病”等问题时，李从瑞开门见山地说。“除了北京、上海、深圳，包括一些省会城市，问题都已经凸显出来了。其实东京、巴黎以及美国的一些大城市圈，也都存在这种问题。多中心发展解决了一些问题，但这些城市的问题仍非常突出。”

而造成这种问题的根本原因，在李从瑞看来，是“对于城市可持续发展的前瞻意识不够，导致规划的超前性不够”。他举例，北京的规划是到2020年人口规模在2300万，但实际上这一数字目前早已接近甚至突破。这样一来，相关的配套、公共设施以及能源等资源都会出现不足，继而导致整个城市出现系统性问题。

“以前的城市规划理念不太合理，都是一块地全部划成公建，另一块全部规划成产业，再一块地全部规划成住宅，人为把居住与产业配套分割开”，李从瑞认为，产城融合、配套先行，才是城市规划应该秉持的正确理念。“按照这种理念建设的城市，不会出现交通严重拥堵的情况，人们也不必从遥远的六环跑到市中心来上班”。

谈到如何根治“大城市病”，李从瑞提供了两种思路：一种是重新对旧城进行规划改造，另一种是重新择地再建新城，以疏解现有的人流。他介绍说，中国金茂在北京宋家庄的项目，就是按照旧城改造的思路做的。“不是单纯建一个住宅项目，而是在旧城基础上重新进行规划，分成七块地，其中四块地是配套设施，三块地是居住。”

李从瑞说，这种特别适合人居住、工作和生活的地方，比较符合他心中的理想城市的模样。“看病走路就能到，也可以提前预约；孩子上学能就地解决，这个地方有小学、中学，还有幼儿园；更重要的还有养老设施，等我们老了，在这个地方也能老有所养；在这些住宅里面，又夹杂了三个公建，可以办公，解决就业”。

这种理念，就是中国金茂倡导的“城市运营”概念。“所谓城市运营，有时间和空间两个维度。从空间维度讲叫成片开发；从时间维度讲，指从规划到一级开发、二级开发再到持有运营，城市开发、运营及服务一条龙”，李从瑞说。

具体而言，就是从城市运营的角度，通过规划引导、产业培育、住宅开发、配套建设等多方面的参与，与当地政府、各合作方共同打造城市的新核心。这种城市综合开发与运营，将更关注客户的需求：通过夯实服务，打造社区最后一公里的商业生态圈，满足客户全生活周期的需要；通过导入产业资源，推进产城融合，满足客户全工作周期的需要；通过整合酒店、医疗、教育、养老等配套，满足客户全生命周期的需要。

而这种定位，也与中国金茂的历史有关。中国金茂最早起源于金茂大厦——新中国第一栋超400米摩天大楼，公司擅长做酒店、写字楼等商业地产。“2007年上市的时候，我们的核心业务就是商业地产，当时并不涉及住宅开发”，李从瑞介绍，后来随着时代的变迁，住宅出现“井喷”式的发展机会，中国金茂凭借过去的优势，闯出了有自己特色的高端定位、精品路线的发展路径，目前已深耕全国5大区域22个城市，在住宅开发板块逐渐形成了府、悦、墅三大高端住宅产品系列。在此基础上，中国金茂以“释放城市未来生命力”为目标，坚持以城市运营为核心的业务模式，在以品质领先为核心的双轮驱动战略基础上，加快推进服务与金融创新，实现由“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级。“未来，我们会继续立足于自己的历史，要做的是城市运营商，这才是我们真正的定位”。

城市运营是解决土地供给问题的好办法

中国金茂“城市运营商”概念的提出，一个重要出发点是，与地方政府携手共同解决土地供需矛盾。李从瑞介绍，“我们有建造能力，群众也有住房的需求，但土地供应出现了瓶颈。巧妇难为无米炊，如果这个问题解决不好，行业发展就会出现大的问题”。

李从瑞认为，中国政府用市场或者说用货币解决住房的思路，大方向是正确的。但在发展过程中，也出现了一些问题，比如，房地产行业目前遇到的这两个矛盾：“地产商的建造能力超过土地供给能力，这是一个矛盾。而土地供应不足与需求过剩，又是一个矛盾”。

中国的房地产市场发端于上世纪90年代。福利分房制度取消，带来了中国房地产市场其后几十年的繁荣。在李从瑞看来，市场化改革使得人民群众居住环境得到极大改善，人均居住面积比过去翻了四五倍，这离不开众多房地产商的贡献。现在很多年轻人工作五年买不到房子就觉得很委屈，这其实是不了解当初福利分房时的情况。他回忆道，“我毕业时最大的愿望，就是工作五年以后，结婚能分到一个筒子楼”。

他对记者描述了当时筒子楼的情况。“面积大概是十到十五平方米，十多家共用一个厨房、一个厕所。工作五年以后要能排上一个筒子楼，就非常幸运了。这样的单位还是大家非常羡慕的单位，大多数单位十年都排不上，这就是福利分房的时代”。

不过，土地供需矛盾也不是完全不能解决的问题，事实上国内也有解决得比较好的例子，比如，重庆。重庆市主要解决了三个方面的问题：第一个，“地票”问题，也就是城镇建设用地指标。政府通过成立农村土地交易所，启动了地票交易试点，在全市用地指标不变的情况下，实现区域间指标统筹，开发企业可以购买用地指标，解决成片土地的开发建设用地指标问题。第二个，拿到土地之后需要拆迁，为此，重庆专门成立了八大投资公司。第三个，避免供地价格居高不下。有些城市今年拆迁明年供地，成本自然居高不下。要解决这个问题，至少得提前五年储备土地，重庆就是如此。

这三个问题解决了，地价便宜，房子也会便宜，城市就能良性发展了。李从瑞说，当前地产行业发展，不管政府还是企业，核心都是要解决土地问题。而中国金茂的“城市运营”理念，思路和重庆类似。

“解决好城市发展的时间和空间两个维度，土地问题就迎刃而解了”。李从瑞告诉《凤凰周刊》记者，比如说我们去到了一个新的地方，满眼看去还都是荒地，这个时候地价肯定不会很贵，而且完整的大片土地也比较适合开发。如果能够把这整块地提前收储，按照产城融合、配套先行的理念规划好，再做一级开发，通过密集的资本投入把道路、电、水等各种配套都做好，建好超市、学校、医院，筑巢引凤，三年后这块地肯定升值。“这时人们就愿意过来了，有了人流量以后再规划相关产业，一个城市很快就可以建起来了”。

“我说的是不是像在讲故事？有点像，但是我们做成了很多这样的项目”，说起这个，李从瑞如数家珍：长沙梅溪湖国际新城、上海星外滩、南京青龙山国际生态新城、青岛中欧国际城，还有丽江的金茂谷镇等等，都是这样的项目。“通过城市运营，来解决当前中国地产开发遇到的一些困境，是一个很好的办法”。

正是出于这种考量，中国金茂近年来在北京就将布局重点投向了南城。“目前我们在南城三环边的宋家庄、四环边的总部基地和五环的亦庄，都有这样的项目。当年我们在布局这一区域的时候，尤其是亦庄，基本上都是底价拿的地。”李从瑞解释说。

北京金茂府地处三环腹地，南中轴旁，与故宫、国贸共同构成黄金三角。项目参照美国曼哈顿国际BLOCK生活方式打造千步街区，一平方公里范围内，分布着墅区、医疗、养老、学校、商业（会所）、城市公园、地铁、街坊空间等八大城市级功能，步行实现90%优质生活所需，成就一平方公里的城市理想。

在地产领域，底价是什么概念？就是大多数开发商都不看好，认为这个地方不能去。在多数人当时看来，亦庄已经到东南五环外、快到六环了，那时候北面的房子都还没起来，南面能有什么发展？“这一点我觉得我们是看准了，所以整个亦庄板块，中国金茂拿地总体接近一百万平方米，这个地方还有北京最大的湿地公园，未来发展前景可期”。根据李从瑞的判断，北京向南发展，将来肯定是个趋势。“更重要的是，北京的城南改造行动，在改旧的基础上考虑了产城融合，规划理念比较新。像亦庄开发区、总部基地、宋家庄交通枢纽等，这几个地方未来还会有大的发展，我们也会努力在这些地方深耕。”

至少还有20年高速发展期

“未来我们总体对地产行业是非常看好的”，提及房地产大势，李从瑞十分乐观，“对于这个行业，有黄金时代、白银时代各种说法，但我认为中国的地产行业至少还有20年高速发展期”。

他分析说，首先从城镇化进程来讲，中国现在的城镇化率大概是57%。而一个国家最终完成城镇化进程，正常情况应该是75%，甚至更高。这就意味着我们还有近20个点需要走，假设每年实现1个点，还需要近20年，而过去地产行业快速发展也是20年时间。

“第二个可以从侧面印证这个判断的事实，是中国城市轨道交通的发展情况”，李从瑞说，中国城市轨道交通的发展，才刚刚开始。在他看来，基本上地铁通到哪里，人就会到哪里，城市就会发展到哪里。“大家应该注意到，中国城市除了北上广深，其他的二线城市的地铁才刚刚起步，有的前年开始投运，事实上大多数城市去年才开始投运，但同时起步的城市很多。比如，郑州、武汉、合肥、杭州、南京等等。”

“中国有13亿人口，推动经济发展的时间会很长，我觉得房地产行业还有很长时间的路要走”。李从瑞笑着对记者说，“我想等到我退休的时候，这个行业仍然在旺盛时期”。

尽管行业前景看好，但在布局城市的具体选择上，中国金茂还是相当谨慎。“我们有严格的标准，一句话概括，就是一线城市和经济活跃的二线城市，以及环一线的卫星城市”。对此，李从瑞具体解释说，一线城市很容易选，实际上就是北上广深四大城市。二线城市里面，对经济活跃程度是有要求的，具体有三个指标：一是人口净流入，二是GDP增长超过全国平均水平，三是供需平衡，要求住宅库存去化周期在9个月以内。

尽管有了量化指标，但具体到哪座城市的哪块地，依然极为考验眼光。李从瑞认为，要对一个区域的未来发展前景做出准确判断，很不容易。“对当地的人口、经济、城市规划、交通，包括对世界经济、中国经济都要有一个很前瞻性的判断”，李从瑞说，规划要有前瞻性，这个说说简单，实际做起来很考验人。

截至目前，中国金茂已进驻全国22个按以上标准选取的城市。“我们的发展方向是明确的。尽管除了丽江，其他21个城市现在全部被限购了，但我们仍然会坚持既定的战略方向和定位。”

服务于“城市运营商”这个定位，中国金茂实施的具体战略就是“双轮两翼”。

“双轮”即开发加持有。中国金茂将持续构建开发、持有两大核心业务的均衡组合与良性互动，实现开发业务规模有序扩张，酒店、商业、写字楼等持有业务的规模稳固增长，巩固精工优质、绿色健康、智慧科技的品质地产标杆地位。“两翼”即服务与金融。在服务方面，中国金茂将坚持客户导向，整合服务资源，搭建互联网平台，围绕核心业务，实现服务延伸，逐步形成配套多维、体验超值、便捷无忧的服务方向；在金融方面，中国金茂将提供多种形式的金融服务创新、丰富投融资渠道，打造投融多元、回报理想、稳健持续的地产金融创新平台。

在李从瑞看来，“双轮”是公司发展的基础与优势，“两翼”将是助推公司发展的全新动力。中国金茂将继续坚持“双轮”为核心，同时借助金融与服务创新，推动公司更快、更好地发展。

国企基因助力战略转型升级

“城市运营商”的战略定位，已经开始给金茂带来实实在在的改变。“凡是按照这种模式经营的区域公司，可持续发展能力就比较强：基本不用担心土地的问题，与当地政府之间的关系也很融洽。”李从瑞说，因为目标是要经营城市，中国金茂既不会拿“地王”，也不会刻意抬高地价、房价，而是要实实在在解决人们的居住和生活问题。

按照这种理念经营的区域，城市价值的提升很明显。比如，用城市运营商理念规划整片区域，一张图纸画到底，再由企业进行一级开发，投入资金建地下综合管廊、综合能源站，在这个过程中又大量持有商业地产，诸如豪华酒店、甲A级写字楼等。这种做法，对于城市的功能升级和产业升级都会有很大帮助。

李从瑞讲述的这种现象，就是中国金茂战略升级的核心内涵：用“两个驱动”带动“两升级”。“两个驱动”，一个是规划驱动，一定要有超前规划；一个是资本驱动，因为城市前期大量配套设施的导入，需要巨额资本先行推动。“两个升级”，一个是城市功能的升级，一个是产业升级。比如，原来是荒地，要升级为可以居住的城市，就得有配套的基础设施。完成城市功能升级后，接着就是产业升级，产业定位要先想清楚。中国金茂主要做第三产业，如商业、办公写字楼、酒店等配套较多。

李从瑞认为，做城市运营商的转型探索，中国金茂只是刚刚开始，未来还有很长的路要走。“虽然我们做了大量这种项目，也取得了很好的收益，但并没有达到很大的规模”。他希望，中国金茂今年能够获取至少三个这样的项目，“这样的话，我们未来的布局就会走得更稳，走得更好”。

在他看来，中国金茂发展战略的最终定型，除了与公司历史发展有关，也离不开国企基因的助力。而这种来自国企的基因，也令中国金茂的目光放得更长远。比如，按照中化集团的要求，中国金茂每年都要进行战略回顾，就企业正在实施的战略进行思考和反思，“这种自下而上、自上而下的深刻回顾和反思，促使我们思考竞争者、市场以及行业等，慢慢地，战略就越来越清晰，并推动公司从原来仅做商业地产到了做城市运营商的位置”。

此外，“做这样大体量的项目，成本是很高昂的，资金压力很大”，李从瑞说，在这种情况下，“国企的融资成本优势也是个重要保障”。

谈及中国金茂未来的发展，李从瑞坚定地说，肯定还会专注主业。“一是我们看好这个行业的前景；再者，中国金茂本身是一家发展很稳健的公司”。为什么说是稳健呢？李从瑞解释，如果公司今天百分之百做地产开发，做销售型物业，会很赚钱。但为什么还要做持有呢？要做写字楼和酒店？因为这些未来会值钱。未来什么时候？五到十年以后。

“这是在为企业的可持续发展奠定基础”，李从瑞说，做企业一定要有前瞻意识。如果只顾当前收益，不考虑未来发展，明年要做到一百亿利润也能够做到，全部做销售型物业就好了。可是再过五年以后，没有销售型物业了，人们都开始做持有的时候，中国金茂该怎么办呢？“有的企业只做销售，有的企业只做持有，但我们是‘双轮’驱动，两种都有。这既考虑了当前现金流和利益的要求，也考虑了未来收益的要求，这样就是一个均衡性的公司”。

谈到政府对行业的调控，李从瑞说自己“乐见其成”。他认为，目前这种调控，事实上有利于房地产行业健康可持续发展。“十八大报告说，要让市场主导资源配置。以市场为主，也需要行政这只‘看得见的手’来调控，否则就会变成一匹脱缰的野马。”而未来中国金茂的发展，也会坚决按照政府的调控去部署，按照“城市运营商”的定位坚定不移加快转型升级。