近来，有关开征房地产税的传言再次引起舆论关注。7月23日，财政部部长楼继伟在G20财长和央行行长会议上表态，要义无反顾地推进房地产税改革。此后，国民经济研究所所长樊纲也表示，征收房地产税、遗产税将是大趋势。还有众多学者撰文分析房地产税出台后将对房地产业产生哪些影响。

不过，联办财经研究院院长、国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长许善达一直坚持认为，在当前土地国有的基本制度环境下，在现有的房地产税收政策不变的基础上，在保有环节推行目前试点的房产税并不适合中国国情。

日前，许善达在接受《凤凰周刊》专访时表示，从健全税制角度来说，中国的确需要房地产税这一税种。但试点的效果显示，上海、重庆两地率先开展的个人住房房产税改革试点成效有限，抑制房价、增加财政收入、增加直接税比重等一系列房产税最初试点的初衷和目的都没有实现。如果一定要按此方案征收房地产税，将会面临法理问题、房产评估、征收成本等诸多难题和障碍，其复杂度和难度非同一般。

因此，他建议，最好的方案是在房地产的销售环节征收消费税，如果一定要在保有环节征收，对住宅价款扣除土地使用费后的建筑物价值征税可以作为备选方案之一。但就整体而言，房地产税的开征牵涉甚广，需要慎之又慎。

沪渝房产税试点成效有限

凤凰周刊

：2011年在全国率先进行房产税试点的上海市和重庆市被外界视为未来房地产税推行的参考样本。今年全国两会上，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文对两地的试点给出了12字评价，“细致扎实、运行平稳、成效明显”。但你却认为沪渝两地房产税试点是失败的，理由是什么？

许善达

：不同的人对于沪渝两地的房产税试点会有不同的评价。我的判断是，沪渝两地房产税试点是失败的。

原因有三：第一，两地房产税试点至今已有五年时间，但无论是两地地方政府还是配合试点的中央部委，如财政部、住建部等，都没有正式发布试点成功的报告。此前，重庆市领导曾经说重庆试点很成功，但重庆房产税却在缩小征收范围，这与试点成功结论在逻辑上是矛盾的。

第二，没有其他地方政府愿意主动跟进试点房产税。相反，很多地方只要被传言将进行房产税改革试点，当地政府就会立刻澄清。北京、深圳、南京、杭州等地都曾澄清过，可见其他地方政府并不认可房产税。而与之形成鲜明对比的是，2012年1月1日，上海交通运输业和部分现代服务业首先进行营业税改增值税试点后，各地纷纷表态要求跟进，扩大试点仅四年后，2016年5月1日，中国就全面推开“营改增”试点。两相对比，可见房产税试点并不成功。

第三，也是最重要的一点，中央高层实际上已经否定了继续扩大试点的工作。此前，房产税试点工作由国务院主持，十八届三中全会《决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进改革”进而将房地产税交由全国人大先立法，国务院有关部门配合全国人大的立法职责。这一决策背后更深层次的原因是，本届政府对于居民房地产战略定位的转变，将之前的“抑制房价过快上涨”和“让房价回归合理水平”变成了“帮助低收入群体解决住房困难”，认为“住房问题既是民生问题又是发展问题”。

当然，有些专家学者从另一角度论证两地的试点是成功的，理由是改革试点是积累了对个人住房在保有环节征税的宝贵经验，为落实中共十八届三中全会提出的加快房地产税立法的要求并适时推进改革打下坚实的实践基础。但这种逻辑并不成立。军队打败仗也能获得“宝贵经验”，但不能说因为获得了“宝贵经验”，败仗就变成胜仗。

凤凰周刊

：地方政府为什么不愿意试点房产税，而且一次次地“辟谣”？

许善达

：设立一个税种的前提首先要明确其征收的目的。当时关于个人住房房产税的征收目的主要有三种：“抑制需求、降低房价”“为地方政府开辟新税源”和“调节社会分配不公”。然而，沪渝两地的实践证明这三个目标都没有达到。

更重要的是，地方政府之间的竞争关系也不适合房产税的存在。当前各地都在争夺资金、财产和人才，而税收是主要的竞争手段。比如，一些地方政府已经把中央和地方的财税收入分成中的地方分成部分用财政支出的渠道“补贴”给一些纳税人，目的就是要吸引高端人才。

如果把住宅房产税作为地方税，地方政府，特别是富裕地区的地方政府，为了实施吸引人才的战略，一定会像返还个人所得税的地方收入部分一样返还高额的房产税，进而导致房产税“名存实亡”。

现实中已经发生过类似例子。几年前，有地方调控房地产价格的政策规定，在办理过户手续时除提供契税完税证明外，还要由销售方提供个人所得税的完税证明。导致这些地方的住宅交易量大幅度下降，房地产市场急剧萎缩。

经过一段时间，地方政府就责令地方税务局在办理房产证的手续时，只依法要求提供契税完税证明，不得要求销售方提供个人所得税完税证明。这项政策最终自生自灭。

而且从另一个角度来说，征税也是需要成本的，就房产税来说，需要登记房屋，计算、评估房屋价值、面积以及各种扣除项目，需要花费大量人力和时间，既然上述目的都达不到，而且还可能产生人才流失等副作用，各地方政府自然不愿意跟进试点。

计算房产税应剔除土地出让金

凤凰周刊

：既然房产税如此不受欢迎，为什么近些年政府官员对此频有表态，而中央也已开始从法律层面着手研究制定“房地产税”？

许善达

：在世界各国，对私人财产征税，比如对房产、遗产等征收财产税，符合法理，也是国际通例。中国之前没有针对个人住宅的房产税税种，所以现在政府文件中提出要“研究房地产税”，也可以从理论上完善中国税收体系。

而从官员表态角度来说，比如，财政部部长楼继伟提出，要义无反顾地推进房地产税改革，我理解这种表态的意义在于表明楼部长愿意大力支持和配合房地产税的相关立法工作。因为房地产税的立法工作现在归属于全国人大，财政部、住建部、国税总局等部门都是配合单位。当前，房地产税交由全国人大先进行立法，关于房地产税的进展，全国人大有关人士给出的回复是：“正在研究之中”。

凤凰周刊

：全国人大有没有可能在短期内就研究出房地产税草案？

许善达

：我认为在短期内研究出房地产税草案的可能性不大。一项大的税收政策出台有三个必经程序：首先，得到基本形成共识的研究结论；其次，起草好税法和实施细则的草案，并反复进行讨论、修改；最后，准备好处理相关问题的配套文件。

房产税法在第一步就存在困难，也就是形成共识的难度很大，尤其是法理上的障碍如何解决。房产税属于财产税的一种。财产税必然要向财产所有者征收。但中国的国情是土地国有制。也就是说，你买一套房子，土地上的建筑物是你的，而土地的所有者是国家。你所支付的房价其实包括两部分，建筑物的建筑费用和几十年的土地使用费，后者也被称为土地出让金。现在政府要向你征收房地产税，你为你所有的建筑物缴税合情合理，但是建筑物所附着的土地不是你的财产，而是国有的，从法理上讲不可能对居民征收国有土地的财产税。

国外对居民征收包括土地在内的房产税的前提是土地私有化，也就是说房屋和土地都是居民的财产，居民为此缴税合乎法理。这也是我一直坚持现行试点的房产税不符合中国国情的重要原因。

对于这个问题，财政部当年在研究企业房产税时就遇到过。最后的解决方案是，对企业征收房产税和土地使用税。因为当时的土地大多为无偿划拨，向土地使用者征收土地使用税也合情合理。

所以，要解决这个法理问题或许只能模仿当年征收企业房产税时的方案，在计算房产税时，将纳税人个人住房的土地价值剔除，只计算建筑物的价值。但这需要税务机关建立一套复杂的房产评估体系以及相应的办法，不是短时间内能够完成的。

当然，我的建议仍然是——最好的方案是在销售环节征收消费税。

一二线城市房产仍有投资价值

凤凰周刊

：如果在居民房地产领域开征房地产税，你认为设计一个怎样的房地产税更符合中国国情？

许善达

：不要只盯着在保有环节开征房地产税，最好在销售环节征收消费税，或者在“契税”上面做文章。我建议更应该研究如何更合理地对高档住宅在销售环节征收“消费税”。

首先，消费税可以实现鼓励消费需求、抑制投资和投机需求的战略。试点的房产税有一个很大的问题，它不区分消费和投资——只要保有这个房子就要收税。无论消费或投资、投机，其税收负担并没有区别。

中国居民消费率连续多年下降，我们应该鼓励消费，抑制投资，特别是抑制投机。而消费税在住宅的销售环节征收，就是说把“保有”视为消费，不征消费税。凡投资性或投机性住宅只有在销售变现后才能实现投资和投机目的。投机性越强，买卖越频繁，税收负担越重。对于某一设定档次的高档住房，在销售环节加征一个消费税，就可以发挥鼓励住宅持有消费，打击投资和投机的政策目标。

第二，对高档住宅在销售环节征收消费税，可以使政府和住房所有者之间处于“增量分享”的关系，而不再是“零和博弈”的关系。如果住宅在销售时比购买时增值了，增值部分由住房所有者和政府分享，双方之间的冲突会大大减少；如果减值了，政府可以不征，对住房所有者来说也不会“雪上加霜”。这就从根本上降低了某些因政策或房价变化导致的争议事件发生的可能性，可以维持政府和住房所有者之间的和谐关系。

第三，征收消费税的环节是在商业行为发生的时候，即卖出的时候，政府可以通过产权转让进行控制，监管相对容易，可以大大降低征收成本。

因此，对住宅在销售环节开征消费税可以实现所有房地产税要实现的目标。既可以增加地方政府财政收入，又可以打击房地产投机，防止资产泡沫风险。而且征收的效率高、成本低，在产权变更的时候收取，还容易控制。同时，最重要的，又消除了可能发生的社会冲突。

另外，我始终认为，调控房地产业，绝不是调控房价。现行“房价”统计指标非常不科学。它是一个地区在一个时期(比如一个月)内销售的总收入与销售总面积之比。如果这个时期销售的住宅档次发生变化，现行“房价”指标很难科学反映出客观信息。

比如，实际“房价”上升了，但这个时期销售的高档房少而低档房多，则现行“房价”表现为下降；如果实际“房价”下降了，而这个时期销售的低档房少而高档房多，则现行“房价”表现为上升了。

习近平总书记已经在2014年10月明确政府在住房政策方面的职责是，解决中低收入群体的住房问题，满足其最基本的住房需求。所以，应当着力建设保障性住房和共有产权房。而对高档房的价格，政府并不应该过多干预，高档房的价格越高，政府反而可以收更多的税，更有能力补贴保障性住房。

凤凰周刊

：无论房产税最终何时出台，在这种预期背景下，房地产是否还有继续投资的价值？

许善达

：我的观点是，至少一二线城市的房产在较长时期内都是具有投资价值的。造成这一现象的原因是中国现行的财政制度。

现行财政分配制度的一个特点是，城市级别越高，财政收入越多，医疗、教育、卫生、环境等公共服务水平越好。城市级别越低，财政收入越少，公共服务质量越差。所以，无论是居民还是企业，在有一定经济能力之后，绝大多数都会有从小城市向大城市、大城市向省会城市、省会城市向一线城市流动的趋势。在中国公共服务实现均等化之前，这一过程是不可逆的。

这也是为什么无论如何控制人口，北上广深等一线城市人口数量始终是增加的。而中国的一二线城市相较于巨大的需求而言，数量是有限的，所能提供的资源也是有限的，从这个角度讲，这些地方的房产将长期具有投资价值。