上海中招新政后,学区房价急刹车
2021/04/25 | 作者 张楠茜 | 收藏本文
“延续去年这一波像火山一样的架势,学区房本来还要往上涨,但现在的政策是把学区房房价上升的节奏给打乱了。”一直研究学区房的上海人陈刚,在观望了最近两周的房价趋势后说。
上海学区房的关注热度还在持续。两周前,上海教委宣布将重点高中的名额按比例分配到各个区和校。家长们活跃在各个本地论坛和群组里,讨论着新政会产生何种影响。焦点集中在学区房价格的升降,最适合自己孩子的小初高路径等等。
一直以来,围绕学区房的争议都未曾停止,有人认为学区房是智商税,也有人坚信学区房概念。无法否认的是,学区房受政策影响极大,每一次教育改革政策发布,都会在家长中引发轩然大波;尽管教改的初衷是打破壁垒、实现公平,但登上热搜的,不是教育的内容,却是学区房的价格。
2020年下半年,上海梅园的房价一度从每平方米10万冲上18万。还有30平米老破小能卖到718万。有人刚买学区房就经历坐地增长300万的过山车心情。已买学区房的人庆幸上车早,还没买的则一边看着天价忐忑不安,一边研究新政下是否有漏可捡。
当住房与稀缺的教育资源纠葛在一起,形成学区房一涨再涨的魔幻局面,但这也是无数“新上海人”的梦想——他们希望下一代凭借这张“门票”,走向新世界,不要再落回自己当年的起点。
疯狂的上海学区房
2020年,每一个持有上海学区房的人,都经历过“疯狂”的涨价。据媒体报道,上海的优质双学区、九年一贯制学区房,在2020年的涨幅超过30%,单价直冲20万元/平方米,甚至有新闻称学区房在10天内的跳涨超过40%。
学区房是指政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的、各个重点学校周边的房子,其房价明显高于周边。学区房等于“房产价格”加“学票价格”。 上海市律师协会行政法业务研究委员会主任曹竹平分析,本来两者之间没有必然的联系,《义务教育法》也明确规定,适龄儿童都有平等的接受义务教育的权利。但实际的情况是学区房难求、价格一涨再涨,这其中有多方面原因。
一方面,上海本身就是中国的超一线城市,即便是普通的房产也有高溢价,是人们的刚需或相对理想的投资。另一方面,上海的流动人口不少于常住人口,优质的教育资源供不应求。而上海的政策规定是就近入学,学区房的温床应运而生。此外,去年上海教委新公布的公民同招摇号政策,进一步刺激学区房需求的旺盛。
上海人李游的房子在闸北区明德实验学校附近,去年9月到12月,单价一平米就涨了4万多。3月16日至今,房子还在继续涨,每平米涨了几千块钱。
去年刚毕业参加工作的周洋,也赶上了这一波行情。2020年元旦他以600万购入闵行区的一套学区房,现在已经涨到近1000万。周洋记得,2020年上半年,市场因为疫情而普遍灰心,交易量也不多。他甚至告诉帮忙付首付的父母,“我们要做好房价长期处于低谷的准备”。但到了8月到10月,学区房噌地上涨20%甚至30%。
陈刚比周洋买学区房早5年,他经历过上海学区房从几万到几十万到几百万的大涨,“一次比一次疯狂”。2009年,陈刚参加工作没多久,房价基本是一个月单价涨1000块左右,40平米的房子涨4万。到了2015年他买学区房的时候,仅仅犹豫两个月,150万的房子入手时涨到190万。他刚买完,房子呼呼就涨到300多万。而2020年,他的房子又涨了不止百万。
陈刚的中介向他形容去年10月底的抢房情况,有房主要出一套房子,三家都要去买,甚至先不看房子,只比谁的预付款交得多,签完之后再去看房。
陈刚记得第一次到浦东的梅园时,惊讶于周边的繁华,外滩、陆家嘴、东方明珠,都闪耀着魔都的繁华光芒,但是唯独梅园的小区是一片低洼拥挤的老破小,和周围格格不入。在这里有房的同学孙旭告诉陈刚,附近的几个小区都是天价学区房,连拆迁都赔不起。
比如梅园二街坊,位于浦东区福山路,是上世纪八十年代建起的低矮楼房,大多户型面积在30-55平方米之间,对口浦东福山外国语小学和建平西校,两所学校都是一线牛校,因此小区也被称为双学区房。2020年3月,“公民同招”“民办摇号”政策公布后,梅园二街坊的小区均价从每平方米10万涨到18万。
陈刚的同学孙旭,就是梅园学区房的红利获得者。孙旭两夫妻都在外企工作,十几年前只花70万,买到浦东外环每平米八千不到的大两居,那时候地铁二号线刚修过去,但是夫妻二人还没有考虑学校的问题。
后来孩子要上小学,孙旭夫妇来到梅园入手一套低层楼房,60平米300万。因为孩子上学的路程太遥远,两人又把浦东外环大两居卖了,在孩子小学的马路对面购入大三居。现在一大一小两套房,价值超过两千万。
“上海的资产收入、财富分配太厉害了。小地方靠收入、工资、劳动,几辈子都不可能达到这样迅速的财富积累,一不留神工资都白挣了。”陈刚感叹道。
上海新政后,楼市观望情绪浓
2021年3月16日,上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,宣布从2022年起,高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。将上海委属、区属的实验性示范性高中招生计划的50%-65%分配到区、分配到校。
上海市教委基教处处长杨振峰介绍,该《实施办法》意在促进义务教育优质均衡发展,破除“唯分数论”,适用于2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生。
中招新政发布后的短短一天时间里,“上海学区房”登上微博热搜。人们认为学区房凉了——受到此次政策的打压,一些老破小的学区房价格会下跌;长此以往,学区房的概念也会随着教育名额公平的普及而被逐渐弱化。也有网友制作出表格,列出各种学区房对标的学校组合、将来房价会发生的变化。
新上海人陈刚位于闵行区的学区房,属于被看好的“牛小加菜中”组合,他告诉本刊,新政后房价还在涨。他有两个孩子,一个读幼儿园一个读小学。虽然没有卖房的打算,但看到小区里有业主最近将同类型的房子挂出了650万的卖价,这也给他的心理价位画了个最低线。
“延续去年这一波像火山一样的架势,学区房本来还要往上涨,但现在的政策是把学区房房价上升的节奏给打乱了。”一直研究学区房的陈刚说,“有些人可能本来200万买的,之前涨到600万,现在降到550万,只要不跌破200万,他都不会跳价卖。但如果是炒房的资金,可能就有点慌。”
多位上海的房地产中介表示,目前大部分房东和购房者的观望情绪比较浓。没有出现因为新政就降价抛售学区房的情况,倒是有急缺钱的房东出售,有几万块的议价空间。一些不着急的购房者则表示,新政刚出台,2022年才开始正式实施,现在无法判断实际影响,可能要三到五年才能看出录取情况的总体变化,所以他们还会继续等等看。
家长圈也有一些人表示对这次的新政并不吃惊。实际上早在2018年,上海市教委就发布《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革实施意见》,包含此次改革的方案和框架。3月16日发布的实施办法,是对2018年文件的细化,适用于2022年初中毕业、参加中考的学生。
曹竹平一直致力于城乡规划和教育法领域,他认为,“3·16”新政会对学区房产生一定的抑制影响。重点高中的招生名额被分散到各个层次的初中,家长也许就会考虑,与其投入巨资购买学区房,不如将金钱用于子女的教育辅导上,宁做鸡头不做凤尾,也能进市级或区级示范高中。
在他看来,这次新政其实是从优质基础教育学校的输出端进行调整,希望通过对输出方式的调整来抑制学区房,促使“学票”“房价”分离。但他也强调,这只是在后端进行控制,根本问题是前端的“公民同招”,在此模式下,很难彻底瓦解学区房的概念。
具体到对学区房的影响,则还有待观察。“新政要明年才开始实施,实施过程中,是否公平公正公开、是否有漏洞可钻等等,都会影响家长们对学区房的选择。毕竟中国一线城市的家长们,都是用脚投票的。”
无法离场的中产焦虑
陈刚的第一套房子是2010年买的,小区对口旁边是一所菜小,牛小在马路对面。起初他没觉得菜小和牛小有多大的区别,但随着孩子长大,他每天看着仅隔着一条马路的明强实验小学——上海闵行区的重点名校,排在公办一梯队——自己孩子背着书包走进小学校门的画面总是浮现在脑海中,他想给孩子最好的。
2015年下半年,陈刚第一套房的贷款已经还清,抓住二套房首付比例下调的短暂窗口,购买对口明强小学的老破小学区房。孩子今年上三年级,老师每天在家长群里督促完成作业,陈刚让孩子在学校好好听老师的话,也没有报额外的补课班,只是跟随孩子兴趣,让她学习绘画。
“牛小和菜小,老师水平和小孩差不了多少。其实差在家长的水平、认知、对小孩的教育重视程度,实际上学区房是对家长家庭进行了分类。”陈刚说,同事有孩子上普通小学,家长群里甚至会吵架,这在他完全无法想象,自己所在的牛小家长群总是和和气气,“通过学区房,实际上过滤了一批人。家长水平素质高的话,小孩能差哪去?”
他回忆,自己有小孩前后的认知完全不同。有小孩之前认为不用买学区房,小孩聪明优秀,无论在什么环境,是金子总会发光;但有孩子后,看着她从襁褓里的婴儿慢慢长大、学会爬行和走路、穿小裙子背着书包上幼儿园,总担心孩子如果将来被扔进菜小,同学不爱学习、老师也不管,孩子会走上歧路。与此同时,陈刚的亲戚在北京买学区房,大多数同事也每家都有学区房。
“新上海人是焦虑的主力军。都是外地来沪的,都很优秀,你是复旦毕业的,我也是。同质化的人在一起,现在信息交流又如此畅通,过去不知道什么叫焦虑,‘无知无失’,现在信息太对称了,天天焦虑。”上海市教委基教处处长杨振峰在接受媒体采访时表示,他完全能理解新上海人对下一代的教育焦虑。
对孩子的教育焦虑,也与“新上海人”陈刚自己的教育经历相关。陈刚2009年来到上海交通大学读研究生,此前,他是从陕西偏远的小县城走出来的农民子弟,高考考上西安交通大学,一步步改变命运。在上海落户站住脚、成为新上海人、攒下两套房子、跨越阶级,陈刚花了几十年。
陈刚回忆读书的时候,班上百分之九十的学生都不怎么学习,父母对他的口头禅是“你不学就回来当农民”。他拼上半条命读书读出来了。但现在在上海出生的孩子,面临的是十倍甚至百倍激烈的竞争环境,陈刚不敢拿孩子的未来冒险,小学、初中、高中的路径都必须提前规划好。
他最担心的是下一代还不如自己,“如果孩子连高中都上不了,或者再回到我自己的起点,我怎么能接受?”
陈刚认为,只要上海能够源源不断地吸引优秀人才,年轻人像他当年那样,会在这里扎下根组建家庭、投资教育,学区房就永远不会过时。等两个孩子都读完书,他把学区房转手给新一代的家长,不仅能够攒下几百万,还能有多年的租金收入。
陈刚工作的国企,去年就有好几个新入职的95后,已经上车学区房。他发现如今年轻人的意识比他们那一代更加有预见性,家底也更加殷实。
周洋就是其中一位,2019年他硕士毕业后,7月入职新公司,9月就交首付买房。他实习期间跟同事交流房产,经常看学区房的文章。考虑到现在的房价高、限购政策严格,即便在父母的支持下买了首套房,将来二套首付70%,再置换学区房的难度相当大,于是决定一步到位买学区房。
看房的经历,也让他这个新上海人,对上海有了更深刻的认知。周洋按片区、地铁站,结合600万的预算,选定区域,经常骑着自行车去看房。冬天上海下着雪,他穿着厚羽绒服,从松江九亭沿着9号线骑车看房,气温零下10度,他手指冻僵、头发上都是雪花。春天里他穿过工地,工程车开过扬起灰尘,鼻炎又犯了。
他去过old money居住的古北黄金城道步行街,宽敞的林荫大道,两边都是高档商店,人们漫步在步行街上,遛狗、聊天、运动,安逸而富足。只在中介门口观望房价挂牌,对比预算,默默离开。他也去过传说中的老破小学区房,有的水管漏水,有的墙上发霉,挂牌550万的一套学区房,实际只有一个房间,但也有人接盘。
最后决定买下现在的房子,其实只花了不到一天的时间——他父母从老家扬州过来,上午在中介的带领下看了几套老房子,再去看新楼盘,半小时后,立刻就去交首付定下了房子。
现在周洋独自住在大三居的学区房里,尽管还没结婚,但已经将孩子以后的小初高路径规划好。新政出来后,小区里的业主们讨论得最多的反而不是新政——他们觉得上车后,这已经不用担心——他们更关心的是,小区旁边能否新建一所九年一贯制学校,以及地铁能不能修得更近一个站,而这将继续助推一波房价。
未来如何
即便是买了学区房,家长给孩子的规划路径也会因为政策而改变。2020年以前,陈刚给孩子计划的是民强小学—文莱中学—七宝中学。文莱中学是实力强劲的民办学校,也是闵行区第一梯队的重点学校。过去二十年来,上海的民办初中在实力上普遍超过公办初中,这是因为民办可以自由筛选生源。家长在为孩子选择初中时,也总是将民办学校放首位,公办学校保底。
但是2020年3月,上海市教委发布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》,有两点重大变化,其一是幼升小继续公民同招,意味着公办民办只能二选一;其二是民办学校超额录取,实施全面摇号,取消面谈。
政策出来后,入读民办的不确定性增加,大量优质生源会流向公办,陈刚担心孩子上不了好的民办初中,为了规避风险,决定以后干脆不参加摇号,选择直接去对口的公办初中也就是七宝二中。“教育改革是要增加不确定性,但是我们家长要的是确定性。”陈刚说。
在陈刚看来,很多看似为了保障公平的教改政策,其实都走向反面。比如公民同招后,他身边反而许多朋友都更加着急地涌向学区房,房价也大涨,更多人买不起学区房了。“什么是公平?学区房就是相对公平,读了什么样的小学,跟着上初中、高中,这都是目前教育资源局面导致的。”
那么这次新政,在生源上,会引导好的生源流向菜中做“鸡头”吗?
不少家长仍然不太愿意让孩子冒险进入菜中。他们认为,买学区房最重要的是看重学习氛围,而牛中的良好氛围显然是菜中不可比拟的。另一方面,分配到区初中的名额,还要具体分析,拿浦东举例,全区大概有168所初中,四校分配到校名额却只有47个,这意味着浦东平均每4所初中,才有1个名额。再退一步说,即便是在菜中,要让孩子稳定保持拼中考第一第二的几率,也不现实,还要考虑到孩子从菜中到重点高中后能不能跟上其他牛校孩子的步伐、老师区别对待等等问题。
不过曹竹平对此比较乐观,他认为新政的总体思路是好的。“富裕阶层能买学区房能进好的小学初中,但未必进得了好的高中,得靠自己出类拔萃的努力。但工薪阶层的子女在普通小学普通初中,照样有机会进重点高中,作为矮子里的高个子,普通学校的尖子生学习必然更有积极性,甚至更快乐。”
最近两年来,曹竹平接到过大量关于学区划分的法律咨询,一些家长希望对教育部门的学区划分提起行政诉讼。但实际上学区划分是教育行政部门的专属权力,法院不会介入。焦虑的家长觉得不公平,且难以理解。
在他看来,现在学区房的问题不是有没有学校的问题,而是都想去读好学校的问题。这没错,因为每个人都有追求更优质社会资源的权利。但对所有学生来说,公平在于他们有去争取好学校的机会,而不是说最终每个人都去了示范性学校、重点学校。
他也呼吁,教育部门在保障学生的机会公平上还应该多加研究。这次的“3·16”新政是一个不错的尝试,但是不是能考虑把这个机会公平的优化方案进一步强化贯穿到义务教育招生阶段?
曹竹平也是一位父亲,十几年前买了一套房子。买的时候,没成想这房子对口本区内最好的九年一贯制学校。他给很多家长的建议是,接受自己是个普通人、接受子女是个普通人。因为孩子的童年很短暂,家人的陪伴和良好的家庭教育比学区房更有价值。
(文中除曹竹平外,其余采访对象均为化名)
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